(bw) In der Schweiz ist eine «Label-Debatte» entbrannt. Auslöser dafür sei nicht zuletzt die Nachfrage internationaler Unternehmen nach Immobilien mit entsprechenden Nachhaltigkeitsmerkmalen gewesen, sagt Florian Kuprecht, Director CB Richard Ellis (CBRE), Zürich. Vor diesem Hintergrund habe CBRE gemeinsam mit der CCRS Center for Corporate Responsibility and Sustainability zum zweiten Mal 176 mittelgrosse und grosse Schweizer Unternehmen befragt, um genauere Kenntnisse etwa über die Nachfrage nach einem Label und die Erwartungen an ein Label in Erfahrung zu bringen.

Das Ergebnis liegt vor: 38 Prozent der Befragten erachten ein neues Nachhaltigkeitslabel in der Schweiz als nötig. Das erstaunt nicht angesichts der Tatsache, dass 47 Prozent der Unternehmen bei Immobilienentscheidungen auf Nachhaltigkeit achten und bereit sind, dafür einen Aufpreis zu zahlen. Ein anerkanntes Label wäre im Transaktions- und im Mietmarkt ein verlässlicher Indikator für Nachhaltigkeits-Qualitäten einer Immobilie. Auf der anderen Seite bezeichnen 43 Prozent der Unternehmen ein neues Nachhaltigkeitslabel als unnötig. Auf den ersten Blick erscheint diese Zahl recht hoch. Sie wird nachvollziebar, wenn man  berücksichtigt, dass zwei Drittel der Befragten als Grund für ihre Beurteilung das bereits existierende Minergie-Label angeben und knapp ein Drittel der Meinung ist, dass im Ausland entwickelte Labels ausreichen. Diese Stimmen sind nicht grundsätzlich gegen ein Label gerichtet, sondern erachten ein zusätzliches neues Label als nicht notwendig. Das Minergie-Label wird offenbar als Nachhaltigkeitsindikator wahrgenommen, auch wenn es «nur» auf Energieeffizienz und ökologische Bauweise ausgerichtet ist.

«Die Befragung zeigt deutlich, dass der Praxistauglichkeit ein sehr hoher Stellenwert zukommt», sagt Kuprecht. So hatten 97 Prozent der Unternehmen eine kostengünstige Zertifizierung für wichtig bis sehr wichtig. Die einfache Handhabung für Planer erachten 95 Prozent der Befragten als wichtig bis sehr wichtig, und dass Ziele vorgegeben und nicht technische Lösungen präjudiziert werden, ist für 89 Prozent der Unternehmen wichtig bis sehr wichtig. Dass ein Label in der Schweiz breit akzeptiert sein muss, erachtet die überwiegende Mehrheit der Unternehmen (91 Prozent) als wichtig bis sehr wichtig. Als Scharnier im Markt kann ein Label nur wirken, wenn es «systemwirksam» ist, also von allen Akteuren (Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft, Investoren und Finanzdienstleister sowie Behörden) gleichermassen akzeptiert und interpretiert wird. Weniger wichtig ist die Kompatibilität eines neuen Nachhaltigkeitslabels mit Minergie oder mit internationalen Labels. Wenig überraschend ist für Kuprecht, dass Unternehmen ohne Niederlassungen im Ausland die Kompatibilität mit inländischen Labels als wichtiger erachten und für Unternehmen mit Niederlassungen im Ausland die Kompatibilität mit ausländischen Labels entscheidender ist.

(rbr) Der Vision einer 2000-Watt-Gesellschaft soll hier ein Markstein gesetzt werden. Allreal will auf dem Richti-Areal zwischen Bahnhof Wallisellen und dem Glattzentrum bis 2014 ein neues Quartier für rund 1200 Bewohner sowie 3000 Arbeitsplätze realisieren. Das Projekt dürfte um die 700 Millionen Franken kosten und ist damit eines der grössten privat finanzierten Bauvorhaben in der Schweiz. Bereits im letzten Jahr wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Die von der ETH (Fachbereich Novatlantis) und der Fachstelle 2000-Watt-Gesellschaft durchgeführte Überprüfung bestätigte die Kompatibilität des Quartiers. Die anfänglich anfallenden Mehrkosten dürften durch tiefere Betriebskosten kompensiert werden, ist das Unternehmen Allreal überzeugt. Erdwärme dient als Energiequelle. Herzstück ist ein Erdsondenfeld mit bis zu 225 Metern langen Erdsonden. «Dank der Nutzung des Erdwärmespeichers kann der Verbrauch an zugeführter Energie um 80 Prozent reduziert werden», heisst es in einer Allreal-Mitteilung. Ergänzt wird der Energiebedarf durch Bio-/Kompogas und Strom aus CO²-freier Produktion der Werke Wallisellen. Die Bauarbeiten für das Bürogebäude laufen planmässig ebenso wie für die Wohnhäuser Konradhof und Escherhof mit insgesamt 299 Eigentumswohnungen. Showroom und Informationszentrum wurden in Wallisellen im Dezember 2010 eröffnet.

(tl) Auf dem ehemaligen Gleisfeld der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) hinter dem Bahnhof Giesshübel entsteht eine neue Überbauung mit dem Wohngebäude «Gleis 3», einem Gewerbe- und Appartementhaus («züri 3») sowie der umgebauten Betriebszentrale der SZU AG. Realisiert wird das Projekt von der Karl Steiner AG im Auftrag der Investoren MCR Managing Corporate Real Estate und der Vision Zürich AG, welche das Grundstück im Jahre 2007 von der SZU erworben haben. «Gleis 3» wird nach Plänen der Zürcher Architekten Burkhalter Sumi gebaut – ein 160 Meter langer, geknickter Bau mit 89 Eigentumswohnungen. Die Kaufpreise liegen zwischen 635 000 Franken für 2 ½- Zimmer und 2,25 Miollionen Franken für eine 3 ½-Zimmer-Attikawohnung im 7. Obergeschoss. Der Bezug ist auf März 2013 geplant. Im Gebäude «züri 3» finden 209 Mietappartements mit je 1 bis 2 Zimmern Platz. Die Appartements sind wie in einem Hotel ausgestattet, verfügen aber zusätzlich über eine kleine Küche. Auch die Buchung funktioniert wie im Hotel. Die Vermarktung übernimmt die Vision AG.

(bw) Die Schwyzer Kantonalbank (SKB) verkaufte den Swiss Holiday Park in Morschach/SZ per 28. Dezember 2010 an einen Immobilienfonds der Credit Suisse. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Wie die CS mitteilte, passt die erfolgreiche Freizeit-, und Seminardestination perfekt ins Portfolio ihres neu lancierten «Real Estate Funds Hospitality», der diversifiziert in Schweizer Hospitality-Immobilien investiert. Operativ wird die Anlage durch die bestehende Betriebsgesellschaft weitergeführt. Der Park wurde 1996 gegründet und verfügt über ein Viersternehotel mit 125 Zimmern und Suiten. Zudem gibt es 85 Ferienwohnungen sowie 27 Mehrbettzimmer. Im Jahr 2009 registrierte der Swiss Holiday Park 167 000 Logiernächte. Das entspricht einer Auslastung von 75 Prozent. Der Umsatz belief sich auf 25,65 Millionen Franken.

(rbr) Offensive im bündnerischen Klosters: Die Meili Unternehmungen übernehmen von Christa und Walter Renold das Hotel Sport auf April 2011. Das Haus verfügt über rund 50 Hotelzimmer, Schwimmbad, Turnhalle und bietet diverse Sportmöglichkeiten. Wenn entsprechende Baubewilligungen vorliegen, soll das Hotel im Herbst 2011 um 100 Zimmer ausgebaut werden. Die in Zollikon beheimateten Meili Unternehmungen wollen es als familienfreundliches Haus positionieren, das zehn Monate im Jahr geöffnet ist. Das heisst: Das Hotel Sport soll strukturell so eingerichtet werden, dass Eltern und Kinder sich wohlfühlen. Die Kinder, so wird versprochen, werden verantwortungsvoll betreut, wobei Spass und Sport im Vordergrund stehen. Mit einem weiteren Projekt, dem Viersternehotel Pardenn mit 79 Zimmern, das noch zu bauen ist, will Meili das Angebot in Klosters komplementieren.

(bw) Eidgenössische institutionelle Anleger sind als Investoren bei ausländischen Fonds sehr willkommen. «Wir haben die Schweiz derzeit nicht als Investmentstandort im Visier, denken aber, dass unsere institutionellen Immobilienfonds auch für Schweizer Anleger interessant sind», sagt Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S., der Fondstochter der Bayerischen Landesbank. Beim Anlageverhalten verfolgt die Real I.S. einen konservativen Kurs (gute Lage, exzellente Qualität, langfristige Mietverträge mit Unternehmen bester Bonität), was den Zeichnern der bisherigen Privatkunden- und institutionellen Fonds Erträge von durchschnittlich fünf Prozent nach Steuern gebracht hat. «Wir gehen davon aus, dass dies auch für sicherheitsorientierte Schweizer institutionelle Anleger eine Investmentalternative wäre», so Schenk.

(bw) Eine neue Schweizer Anlagealternative kündigt die Banque Privée Edmond de Rothschild SA an: Die Privatbank hat den ersten Immobilien-SICAV nach Schweizer Recht aufgelegt, den Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Suisse. Die steuerlich attraktive Anlagemöglichkeit des Immobilien-SICAV wurde bereits 2007 im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen geschaffen, doch in der Praxis bisher nicht genutzt. Demnächst wird mit dem Einwerben von Kapital für das neue Vehikel begonnen; die Roadshow startet im Januar.

(tl) An leicht erhöhter Aussichtslage, den See und die Rebberge überblickend, realisiert die Allreal Generalunternehmung AG in Meilen die Wohnüberbauung «Holengass». Sie besteht aus 17 Eigentumswohnungen und drei luxuriösen Doppel-Einfamilienhäusern (sechs Wohneinheiten). Letztere verfügen über einen eigenen Lift und sind direkt aus der Tiefgarage zugänglich. Das Projekt wurde von den Zürcher Architekten Baumschlager Eberle entworfen und besticht durch die Natursteinfassaden, die sorgfältige Gestaltung der Aussenräume sowie einen hochwertigen Innenausbau. Sämtliche Gebäude werden im Minergie-Standard gebaut und garantieren hohen Wohnkomfort und tiefe Energiekosten. Grosser Wert wurde auch auf die grosszügigen und repräsentativen Grundrisse gelegt. Zur Auswahl stehen verschiedene Wohnungstypen von der 122 Quadratmeter grossen
3 ½-Zimmer-Wohnung (Kaufpreis ab 1,65 Mio. Franken), bis zur Attikawohnung mit 200 Quadratmetern Wohnfläche (ab 3,5 Mio. Franken). Die Doppeleinfamilienhäuser (5 ½ Zimmer, 219 Quadratmeter) gibt es ab 2,95 Mio. Franken. Der Bezug erfolgt in Etappen ab Sommer 2012. Die Investitionssumme (ohne Land) beträgt rund 27 Millionen Franken.

Interview: Rolf Breiner – Eine stattliche Erscheinung. Er strahlt Sympathie und etwas Bodenständiges aus. Bruno Marazzis Büro befindet sich in «seinem Stadion», dem Stade de Suisse, und er ist auch öfters Gast bei Spielen der Berner Young Boys. Der Berner Unternehmer kann stolz sein auf seine Werke, auf die Stadien mit Mantelnutzung in Bern und Basel. Vor gut vier Jahren (2006) hat er die Marazzi-Gruppe an den französischen Baukonzern Bouygues Construction SA und dessen Tochtergesellschaft Losinger AG verkauft. 2008 wurde die Marazzi Bauunternehmung AG vom Thuner Bauunternehmen Frutiger AG übernommen.

 

Hand aufs Herz – haben Sie es je bereut, die Unternehmen abgegeben zu haben?

Bruno Marazzi – Marazzi und Losinger sind zwei selbständige Generalunternehmungen und beide Töchter des Bouygues-Konzern. Nein, bereut habe ich das nicht. Wir sind als Familienunternehmen mit der Marazzi Generalunternehmung an Grenzen gestossen, was die Grösse betrifft. Wir waren einer der grössten GUs in der Schweiz und hätten den Schritt ins Ausland machen müssen. Dort wären wir in Konflikt mit den ganz Grossen geraten. Bouygues ist einer der zwei grössten Bauunternehmen weltweit.

 

Ist Marazzi dort gut aufgehoben?

Ja, wir haben Grosses gemacht, etwa in Zürich-West mit dem Mobimo Tower und dem Swiss Prime Tower.

 

Sind Sie noch in dem Unternehmen involviert?

Ich bin Co-Präsident der Marazzi Generalunternehmung und Verwaltungsrat bei Losinger.

 

Und wie ging es mit Frutiger?

Ich hab es bedauert, dass die Marazzi Bauunternehmung AG, die als sehr gute, innovative und seriöse Firma galt, ausgegliedert wurde. Der Bouygues-Konzern ist auf Entwicklungen und Generalunternehmungsaufgaben spezialisiert und wollte die Bauproduktion nicht weiterführen. Ich aber hatte keine eigene Nachfolgelösung.

Der Name Marazzi taucht immer wieder in Medien und der Immobilienszene auf. Offensichtlich kribbelt es bei Ihnen noch. Sie sind weiterhin sehr aktiv.

Ich unterstütze viele Entwicklungen, beispielsweise Tertianum am Hamerlingpark in Wien, ein grosses Zentrum mit Seniorenresidenzen und Wohnungen. Im Fokus stehen Gesundheit und Alter, eine neue Wohnform. Diese Bedürfnisse werden in Zukunft stark in den Vordergrund treten: Alle Leute möchten älter werden und trotzdem gesund und fit bleiben. Möglichst bis ins hohe Alter gute Lebensqualität bewahren, ist die Devise.

 

Wie sieht das Konzept aus?

Ich bin Mitinhaber und Verwaltungsrat der Tertianum AG. Dieses Unternehmen ist federführend in Altersfragen und führt zahlreiche Seniorenresidenzen in der Schweiz. Wir werden Tertianum ausbauen in Richtung Gesundheit, Altersfragen und was zukünftige neue Wohnformen im Alter betrifft. Wir bieten die verschiedensten Dienstleistungen an, wie beispielsweise Spitexdienste, Botengänge, Begleitung für Einkauf und Arztbesuche. Das ist ein grosses Segment und reicht von der Rehabilitation bis zur intensiven Langzeitpflege.

 

Was hat sich geändert?

Früher wurden diese Aufgaben auf den Pflegestationen der Spitäler und Seniorenresidenzen wahrgenommen. Heute werden diese Dienstleistungen sehr diskret mit normalen Wohnformen gemischt.

 

Und das nehmen Sie in Angriff?

Das erste Mal realisieren wir diese Form in Wien am Hamerlingpark. Dort ist die Swiss Tertianum International AG aktiv. Ich bin an beiden Gesellschaften, der internationalen mit Sitz in Konstanz und der schweizerischen, beteiligt. Mein Sohn Renato ist als Architekt tätig. Die Stadt Wien ist zu 50 Prozent im Projekt involviert. Wir bieten Seniorenresidenzen, Wohnungen und neue Formen von Tagespflege. Wir planen, dieses Model auch in neuen Schweizer Residenzen, in Zürich und Basel zu verwirklichen.

Wo sind Sie noch engagiert?

Mir gefallen Mischformen, das heisst multifunktionelle Bauten mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten: Sie widerspiegeln eine neue Art des Lebens. Der Mobimo
Tower beispielsweise ist eine Idee von mir: Der Hotelkomplex wird mit Wohnungen ergänzt und deren Benutzer können den Hotelservice in Anspruch nehmen. Ähnliches planen wir in Bern für das alte PostFinance-Gebäude. Dort soll ein grosses Fünfsternehotel mit Wohnungen entstehen wie beim Mobimo Tower.

Sie sind quasi ein Urgestein der Szene und offensichtlich kein bisschen müde.

Ich beschäftige mich seit bald 50 Jahren mit dem Bauen. In meinem Beruf habe ich immer besondere Freude gehabt, Entwicklungen und Ideen zu realisieren. Mein Hobby wurde zum Beruf und umgekehrt.

 

Einige Ihrer Ideen strandeten. Vor einem Jahr hatten Sie das Projekt Fussball-Eishockey-Stadion in Kloten angeregt. Daraus ist nichts geworden …

Leider nicht. Der damalige Zürcher Stadtpräsident Elmar Ledergerber war dagegen und wollte nicht, dass die Zürcher in Kloten spielten.

 

Was Zürich und ein Fussballstadion angeht, so ist das ein trauriges Kapitel. Mitte Dezember wurde der Architekturwettbewerb für das Hardturmstadion gestoppt – aus Budgetgründen. Wie sehen Sie diese unbefriedigende Entwicklung als Berner?

Persönlich sehe ich keine Chance, dass in den nächsten zehn Jahren ein befriedigendes Projekt in Zürich realisiert wird. Die ursprüngliche Idee ist verplant und kaputt gemacht worden. Ich wollte im Hardturm ein multifunktionelles Stadion wie das Stade de Suisse bauen und mit Wohnungen für vier Generationen unter einem Dach ergänzen. Daraus wird wohl in Zürich nie etwas.

 

Es gibt noch ein anderes Zürcher Projekt, das den Blätterwald zum Rauschen brachte, das Projekt eines Privatspitals als Herzzentrum. Wie steht es darum?

Zusammen mit Professor Peter Nobel haben weitere Leute mich gebeten, eine Privatherzklinik in Zürich zu planen. Das Universitätsspital Zürich steht voll hinter diesem Projekt. Mein besonderes Anliegen war immer, die guten und intelligenten Köpfe, die wir in der Schweiz haben, zu halten. Statt im Ausland sollen sie im eigenen Land ihr Können ausüben und für Operationen sollen die Patienten zu uns kommen. Die Universitätsklinik ist von der Idee begeistert und in der Entwicklung involviert. Bis zur Vollendung wird es jedoch noch eine Zeit dauern, denn wie Sie wissen, braucht die Idee bis zur Fertigstellung seine Zeit. Für das neue Wankdorfstadion haben wir beispielsweise 20 Jahre gebraucht.

 

Sie wurden zum Standortförderer des Jahres 2010 ernannt. Wieso kamen Sie zu diesen Ehren?

Standortförderung heisst: Die Möglichkeiten an einem Standort für eine optimale Nutzung realisieren. Wo bereits vorhandene Infrastrukuren bestehen, sollten nach meiner Ansicht die wichtigen Standorte entstehen.

 

Wie beurteilen Sie das Objekt Westside in Bern?

Für mich ist das kein idealer Standort, weshalb ich mich dort nicht engagiert habe. Vielleicht war mir der Standort als Berner auch zu nah; vielleicht habe ich mich getäuscht. Anders ist es mir als Berner in Zürich West ergangen. Ich konnte die Möglichkeiten als Aussenstehender betrachten. Auch sollten vorhandene Standorte in den Zentren besser gepflegt und optimiert werden, zum Beispiel der Hauptbahnhof Zürich und nähere Umgebung.

 

Ihre Idee, einen Stadionbau durch Mantelnutzung zu finanzieren, hat in Bern und Basel eingeschlagen. In Zürich wurden solche Ideen blockiert. Warum?

Auch in Zürich wäre das möglich gewesen. Unser erstes Projekt war gut, doch dann gab es eine Meinungsänderung bei den Investoren. Ich kann nur sagen, dass die beiden Stadien in Basel und Bern sehr gut funktionieren und finanziell keine Probleme haben. Städte wie Zürich sollten lernen, dass multifunktionelle Projekte mit Hilfe von privaten Investoren einwandfrei und ohne Beitrag der öffentlichen Hand bestens funktionieren. Ich bin dagegen, dass ein Stadion mittels Steuergelder finanziert wird.

 

Die Bauwirtschaft boomt nach wie vor. Wohin führt das?

Projekte an sehr guten Standorten werden Erfolg haben, andere an weniger guten Lagen werden scheitern und leer stehen. Aus meiner Sicht ist der Markt überhitzt, zu viele Projekte sind im Bau. Wichtig ist bei einem Projekt der Standort und nochmals der Standort. Das bedeutet nicht nur gute Lage, sondern auch gute Verkehrsanbindung.

 

Ihre Firma heisst Bruno Marazzi + Co. Immobilien. Was ist heute Ihr Kerngeschäft?

In Ergänzung zur Marazzi Generalunternehmung entwickle ich persönlich Ideen und gebe sie zur Optimierung weiter. Ich spiele quasi die Vorreiterrolle bei grossen Projekten. Mit dem Marazzi-Nachfolger Jacky Gillmann, der für mich einen sehr guten Job macht, tausche ich mich wöchentlich aus.

(rbr) Bruno Marazzi wurde am 25. Juli 1946 in Langnau/BE geboren, er ist seit 39 Jahren verheiratet mit Elisabeth. Zwei Söhne: Flavio (33), Wirtschaftsfachmann, Segler und Olympiateilnehmer, und Renato (30), dipl. Master of Architekt.

Bruno Marazzi übernahm 1971 das 1907 gegründete Baugeschäft von seinem Vater Hugo. Der diplomierte Baumeister und Architekt Bruno Marazzi gründete 1972 die Marazzi Generalunternehmung AG in Bern. Seit Sommer 2006 gehört die Marazzi Holding AG zur Losinger Construction SA, einer Tochter des Konzernriesen Bouygues Construction. Losinger und Marazzi bilden zwei juristisch eigenständige Unternehmen. Im Januar 2008 ging die Marazzi Bauunternehmung an die Frutiger AG in Thun.

Bruno Marazzi (64) wurde letztes Jahr zum Standortmanager 2010 gekürt und so von der schweizerischen Vereinigung für Standortmanagement gewürdigt. Er ist aktiver Skifahrer, Anhänger der Berner Young Boys und der SCL Tigers (Langnau).

 

Sie sind Fussballfan. Da müsste es Sie doch reizen, etwas in Europas Osten zur Fussball-EM oder WM zu bauen.

Ich wurde von der Ukraine und von Russland angefragt für neue Stadien. Nach eingehender Prüfung habe ich die Finger davon gelassen.

 

Die Europameisterschaft in der Schweiz muss doch ein Highlight für Sie gewesen sein.

Das war fantastisch. Die EM wäre nie zustande gekommen, wenn wir zuvor nicht die Stadien in Bern und Basel gebaut hätten. Einer der schönsten Eindrücke, die mir geblieben sind, ist die Lebensfreude und Begeisterung der holländischen Fans in Bern. In der Schweiz haben wir öfters die Tendenz, Trübsal zu blasen, zu kritisieren und zu lamentieren. Die Holländer haben uns gezeigt, wie man sich für den Fussball begeistern kann und wie Lebensfreude gelebt wird.

Glauben Sie, dass sich die Schweiz nochmals zu einer Olympia-Kandidatur aufraffen kann?

Ich würde es sehr begrüssen: Das täte der Schweiz gut, das gäbe Weltoffenheit, Weltweite und Freude. Die Schweiz darf sich nicht abschotten. Und wir haben die Infrastruktur für alle Wintersportarten.

 

Einer Ihrer Söhne ist ein erfolgreicher Segler, der andere ein erfolgreicher Architekt. Was möchten Sie beiden mit auf den Weg geben?

Das was ich allen jungen Leute sage: Wir haben in der Schweiz das Privileg der Freiheit. Jeder kann sich dort entwickeln, wo er stark ist.

 

Young Boys haben ein herrliches Stadion, sie spielen immerhin 2011 auf der europäischen Fussballbühne. Gleichwohl hinken sie national Luzern und Basel hinterher. Was stimmt da nicht?

YB hat ein Problem: Man hat
es noch nicht fertiggebracht, eine wirkliche Mannschaft zu bilden, wo jeder für den andern einsteht. Anders bei den SCL Tigers in Langnau. Die bilden dort ein
zusammengeschweisstes, eingeschworenes Eishockeyteam – mit Erfolg. Eine Einheit herzustellen, ist eine grosse Aufgabe – das ist auf der Baustelle nicht anders als auf dem Eishockeyfeld.

Es ist landauf, landab von Enegieeffizienz, Nachhaltigkeit und Verdichtung die Rede. Wie beurteilen Sie das?

Bei allem darf die Bodenhaftung nicht vergessen werden. Wir bauen Objekte für den Menschen, einzelne Personen wie alleinstehende und ältere Leute, für Familien, Berufstätige etc. Wichtig ist der demografische und der räumliche Bedarf. Oft ist es absurd, wenn in unseren Breitengraden alte Büroräume mit Klimaanlagen ausgerüstet werden, für eine kurze Hitzeperiode. Bei den Wohnungen bin ich Verfechter einer gemässigten Minergie. Heute wird leider vieles übertrieben. Man sollte darauf achten, dass bei grossen Gebäuden überschüssige Energie weiterverwertet werden kann.

 

Was würden Sie der Schweizer Bauwirtschaft raten?

Es muss überlegt und kontrolliert gebaut und die Standorte gut evaluiert werden. Es hat meines Erachtens keinen Wert, an schönster Lage ein Bürogebäude und dahinter Wohnhäuser zu errichten. Ich habe freilich keine Bedenken, dass die 67 000 Wohnungen, die im Jahr gebaut werden, nicht genutzt werden.

 

Wie beurteilen Sie das Inseldasein der Schweiz im europäischen Raum?

Ich behaupte nicht, dass alles gut ist, aber wir haben den Vorteil kleinen Landes. Bei der europäischen Gesetzgebung ist die Schweiz oft an erster Stelle für die Inkraftsetzung neuer Vorschriften, man denke an die Abgasregelung beim Auto. Bei uns sind Bauvorschriften weiter entwickelt als im europäischen Raum.

Von Birgitt Wüst – Ob an der Europaallee in Zürich oder auf den ehemaligen Industriearealen in Zürich-West, ob in Baden, Schaffhausen, Winterthur oder Zug: Überall drehen sich die Baukräne. Während im europäischen Ausland Developments im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise an den wirtschaftlichen «Hot spots» auf Eis gelegt oder ganz gestrichen wurden, sind in fast in allen Agglomerationen der Greater Zurich Area (GZA) grössere Neubauprojekte geplant oder bereits in Bau. «Der Wirtschaftsraum Zürich bleibt weiterhin der bedeutendste Markt für Büro- und Geschäftsflächen», sagt Yonas Mulugeta, CEO der Colliers CRA, Zürich. «Die ausgelösten und die geplanten Projekte werden dies verstärken.»

Der Bauboom kommt nicht von ungefähr: Die Greater Zurich Area, zu der neben den Städten Zürich und Zug, die Kantone Glarus, Graubünden, Schaffhausen, Schwyz, Solothurn, Zürich und Zug zählen, gilt als das wirtschaftliche Zentrum der Schweiz. Hier lebt mit rund 3,6 Millionen Einwohnern fast die Hälfte der Schweizer Bevölkerung; hier siedeln sich die meisten Zuzügler an. Schon jetzt sind in der GZA rund 1,6 Millionen mehrsprachige und internationale Erwerbstätige in gut 160 000 Unternehmen beschäftigt; die Präsenz internationaler Unternehmen ist sehr hoch. Das BIP pro Kopf beträgt 65 000 Franken. Der Zuzug hält minim vermindert an, was nicht zuletzt die Immobilienmärkte der Region beeinflusst. Denn die Neuankommenden, seien es Unternehmen oder zuwandernde Fachkräfte und deren Familien, erhöhen den Flächenbedarf nach Büro-, Gewerbe- und Wohnraum.

In der Tat steht die Schweiz – und das ist aus Sicht von internationalen Konzernen eben vor allem die Region um den Finanzplatz Zürich – sehr gut da. Obwohl die Schweiz keine Industriepolitik betreibt wie andere Länder, die Clusterbildung unterstützen und Unternehmen bestimmter Branchen mit massiven Unterstützungsgeldern subventionieren, ist das Land wettbewerbsfähig.

«Unternehmen sehen im Wirtschaftsraum Zürich beste Voraussetzung für ihren längerfristigen Geschäftserfolg gegeben, und dies liegt längst nicht nur an der attraktiven Besteuerung», sagt Sonja Wollkopf Walt, CEO der Greater Zurich Area AG, welche Promotion und das Marketing für den gleichnamigen Wirtschaftsraum betreibt. Finanziert wird das Unternehmen über eine Stiftung, der die Kantone Glarus, Graubünden, Schaffhausen, Schwyz, Solothurn, Zürich und Zug, die Städte Winterthur und Zürich sowie rund ein Dutzend private Unternehmen angehören.

Die Liste der Faktoren, mit denen die GZA bei der Standortwahl im internationalen Wettbewerb punkten kann, ist lang. Neben der politischen Stabilität und Rechtssicherheit und der verkehrstechnischen Vernetzung an zentralster Lage in Europa nennt Wollkopf Walt auch Stichwort wie Wissenstransfer, kooperative Behörden, steuerliche Planbarkeit und nicht zuletzt: die einfache Rekrutierung von hoch spezialisierten (auch ausländischen) Arbeitskräften. Hinzu komme eine liberale und flexible Arbeitsgesetzgebung, der Zugang zu führenden Lehr- und Forschungsinstitutionen und nicht zuletzt die weltweit einmalige Lebensqualität. Nicht umsonst wurde die Limmatstadt innerhalb der vergangenen Dekade von Mercer sieben Mal in Folge für die weltbeste Lebensqualität ausgezeichnet. Für das Ranking* untersuchte die renommierte Beratungsfirma 221 Grossstädte anhand von 39 Kriterien wie Freizeit und Erholung, Sicherheit, Sauberkeit.

Dass sich die Vorzüge der Region inzwischen in China – allein in den vergangenen Monaten haben sich fünf Unternehmen aus der Volksrepublik in der GZA angesiedelt – ebenso bekannt sind wie in den USA (hier etwa vertreten durch Google/Zürich oder Baxter/Opfikon) hat nicht zuletzt damit zu tun, dass die Gemeinden, Städte und Kantone der GZA die Konkurrenz untereinander ein Stück weit zurückstellten und sich schon früh für eine gemeinsame Vermarktungsstrategie entschieden. Seit 1998 promoten industriell geprägte Standorte wie Solothurn oder Olten, der Finanzplatz Zürich oder Tourismusregionen in den Alpen ihre Produkte gemeinsam unter dem Dach der GZA. «Es ist letztlich eine Frage der Ressourcen», meint Roman Bolliger, Leiter des Swiss Circle, in dessen Rahmen sich die GZA auch auf internationalen Immobilienmessen wie der MIPIM in Cannes oder der Expo Real in München präsentiert. «Mit Glarus-Nord allein in die Kommunikation zu gehen, macht wohl wenig Sinn.» Es gehe darum, die begrenzten finanziellen und personellen Ressourcen zu bündeln. «So können auch kleinere Gemeinden die Plattform nutzen, um auf dem internationalen Parkett um Investoren, Ansiedlungen oder Investoren zu werben.»

«Reine Informationsvermittlung reicht im Standortmarketing heute allerdings nicht mehr aus», sagt Wollkopf Walt und verweist auf die aktuell gängige Praxis international tätiger Unternehmen, ihren Standort alle fünf bis sieben Jahre zu überprüfen: «Sie wissen sehr genau, was sie von einem Standort erwarten können und was sie benötigen.» So gelte es, beispielsweise indischen oder chinesischen Unternehmen aufzuzeigen, wie sie vom Wirtschaftsraum Zürich aus die sehr heterogenen EU-Märkte effizient erschliessen können. «Eine gut ausgebaute und funktionierende Infrastruktur ist ein wichtiger Standortvorteil», betont Wollkopf Walt. «Für internationale Unternehmen sind der Zürcher Flughafen und seine Direktverbindungen in die Wirtschaftszentren Europas, Amerikas und Asiens absolut zentral.» Hinzu komme der gut ausgebaute öffentliche Verkehr, besonders das Netz der S-Bahnen, die den Wirtschaftsraum Zürich «zusammenschweissen».

Ein weiteres Argument, das aus Sicht internationaler Konzerne sehr schwer wiegt, ist das Angebot an internationalen Schulen, welches in den letzten Jahren stark ausgeweitet wurde. Ausserdem verfügt die Region neben der ETH und der Universität Zürich über eine ganze Reihe weiterer bekannter Institute, welche die Schweiz zu einem international anerkannten Wissens- und Forschungsplatz machen.

Die Ansiedlungswelle hat unterdessen dazu beigetragen, dass die Entwicklung des Preisniveaus für Grundstücke oder Mietzinsen in den vergangenen Jahren fast nur eine Richtung kannte: aufwärts. Der Run auf das nicht vermehrbare Gut Boden hat zu deutlichen Preissteigerungen geführt; Gewerbeliegenschaften mit Büronutzung an zentralen Lagen in Zürich sind für Investoren seit Jahren kein Schnäppchen, auch in den anderen GZA-Gemeinden ist das Niveau beachtlich. Eine konstant hohe Nachfrage bei einem knappen Angebot hält die Preise hoch und führt zu niedrigen erzielbaren Mietrenditen. «Auch die Finanzkrise, gegenüber der Zürich aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur besonders exponiert ist, hat daran bisher nicht viel geändert», sagt Daniel Strocka von Sal. Oppenheim Zürich. Zwar erwarteten vereinzelte Research-Häuser aufgrund hoher temporärer Angebotsausweitungen an zentralen Lagen in Zukunft kleinere Preiskorrekturen, signifikante Miet und Transaktionspreiseinbrüche seien bislang jedoch nicht feststellbar. Während der letzten Dekade habe Zürich mit seinem im Vergleich stabileren Marktumfeld mit durchschnittlich rund 5,0 Prozent die niedrigsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich verzeichnet: Paris und London etwa folgten mit rund 5,5 respektive 5,8 Prozent. «Absolute Renditen sind aber keine Risikoprämien, die Märkte vergleichbar machen», gibt Strocka zu bedenken. «Hierfür müsse noch der risikofreie Zinssatz abgezogen werden.» So gesehen biete Zürich durch das niedrige Zinsniveau in der Schweiz interessanterweise seit Jahren die höchsten Risikoprämien. Begründet werden könnte dies zwar mit einem niedrigeren Mietertragswachstum als in anderen europäischen Städten, doch sei dies in der Vergangenheit keineswegs der Fall gewesen: «Die realen Büromieten, das heisst die um die jeweilige Inflation bereinigten Marktmieten, sind seit 2000 in fast allen europäischen Städten stärker gefallen als in Zürich, mit Spitzenwerten von - 44 Prozent in Madrid und - 40 Prozent in London.» International gesehen biete Zürich solide Marktbedingungen. «Im Vergleich sind Zürcher Büroliegenschaften risikoadjustiert demnach keineswegs teurer als jene in London, Paris oder Frankfurt.» Von einem «zu teuren Standort» könne bei Zürich und der GZA also kaum die Rede sein.

 

* Ziel des Mercer-Rankings ist es, Regierungen und multinationalen Unternehmen bei einer fairen Vergütung ihrer Mitarbeiter in internationalen Einsätzen zu unterstützen.

Interview: Birgitt Wüst – Frau Wollkopf Walt, was waren die Highlights Ihrer Arbeit bei der GZA im vergangenen Jahr?

Sonja Wollkopf Walt – Sicher zählt die Teilnahme der GZA an der Expo 2010 in Shanghai zu den Highlights. Zu unserer Veranstaltung kamen über 50 chinesische Unternehmen, die alle Interesse an unserem Wirtschaftsraum zeigten! Aber auch die Neuausrichtung der GZA, die in den vergangenen Monaten auf den Weg gebracht wurde, zählt für mich zu den wichtigen Meilensteinen des Jahres.

 

Neuausrichtung bedeutet?

Wir behalten die Public Private Partnership, also die öffentlich-private Zusammenarbeit, bei. Allerdings konzentrieren wir uns künftig noch stärker auf das Kerngeschäft: Die Promotion des Wirtschaftsraums Zürich und die Akquisition neuer Firmen – zuvor hatten wir die Unternehmen auch bei Umzug und darüber hinaus betreut.

 

Weitere Änderungen?

Der Verwaltungsrat wird von sechs auf sieben Sitze aufgestockt. Die Trägerkantone und die beiden Städte Zürich und Winterthur haben mit vier Sitzen die Mehrheit. Die privatwirtschaftlichen Träger sind mit drei Sitzen vertreten. Die Public Private Partnership wird nun auch im Verwaltungsrat umgesetzt.

 

Apropos Finanzierung: Der Kanton Aargau hat seine Probemitgliedschaft nach vier Jahren aufgekündigt. Stellt das die GZA vor finanzielle Schwierigkeiten?

Das GZA-Team arbeitet gerade an der Budget-Planung für das kommende Jahr; die Ergebnisse liegen noch nicht vor. Eines ist sicher: Wir müssen uns noch stärker fokussieren und mit weniger Mitteln mindestens genauso gute Arbeit leisten wie bisher.

 

Warum hat sich der Aargau verabschiedet?

Es haben sich nur wenige Unternehmen in den vergangenen Jahren dort angesiedelt, was viele Gründe hat – standort- und industriespezifische. Wir hoffen aber, dass wir den Kanton zurückgewinnen können.

 

Mit welchem Argument?

Interkantonale Zusammenarbeit ist sicher die Zukunft, das zeigt nicht zuletzt der Blick ins Ausland. In Deutschland etwa arbeiten die Metropolregionen schon sehr viel länger bei der Standortförderung zusammen als in der Schweiz. Mit grossem Erfolg.

So geht es der GZA auch darum, sich gegen die europäische Konkurrenz zu behaupten?

Ja sicher! International haben viele Standorte in den letzten Jahren aufgeholt. Wir wollen und werden mit der Greater Zurich Area in den nächsten Jahren weiterhin zu den attraktivsten Standorten gehören und dies auch entsprechend vermarkten.

 

Doch es intensiviert sich auch der nationale Wettbewerb in der Schweiz …

Sie meinen den Zusammenschluss von Bern und Genf in der Standortförderung? Das ist für mich der beste Beweis, dass wir mit unserem Konzept, die Kräfte überkantonal zu bündeln, offenbar richtig liegen.

 

Sind die Überlegungen, mit der Basel Area zusammen zu arbeiten, in diesem Zusammenhang zu sehen?

Bisher gab es erste Kontakte; die Gespräche sind noch ganz am Anfang.

 

Birgt die Zusammenarbeit mit einem ehemaligen Wettbewerber nicht auch Konflikte?

Kaum – die industriellen Schwerpunkte liegen ja ganz anders: Chemie- und Pharmaunternehmen sowie Transportfirmen in Basel, Finanzunternehmen, IT und Life Sciences in Zürich, da gibt es kaum Überschneidungen. Im Gegenteil: Es könnten sich schöne Synergien ergeben. Unser Fokus liegt aber ganz klar auf den bisherigen Kantonen.

Von Jürg Zulliger – Stellen wir uns vor, wie die Schweiz im Jahr 2060 als Gesamtagglomeration aussehen könnte. Sie erstreckt sich vom Genfersee bis nach Rorschach: Eine Ansammlung von zusammengewürfelten Einfamilienhäusern und Wohnblöcken ohne Wiedererkennbarkeit, Quartiere mit dörflichem Charakter, abwechselnd mit landwirtschaftlicher Selbstversorgung und kleingewerblicher Nutzung, etwas weiter gegen den Agglomerationskern Fabriken, die den Menschen die Sicht auf die Alpen nehmen. Es wäre ein Leben ohne Weitsicht. Ob dies bloss eine düstere Orwell’sche Zukunftsvision jenseits jeder Wahrscheinlichkeit darstellt, sei einmal dahin gestellt. Tatsache ist, dass die Schweiz schon heute sehr dicht bebaut ist und eine zusammenhängende Stadtlandschaft darstellt. 75 Prozent der Menschen wohnen in Agglomerationen.

Im Mittelland, so lässt sich den Statistiken entnehmen, lebt die Bevölkerung inzwischen so eng zusammen wie in den Niederlanden. Und die Einwohnerzahl wächst weiter, Jahr für Jahr um 50 000 bis 100 000 Personen. Weil die Hälfte des Landes – vor allem in den Alpen – nicht besiedelbar ist, konzentriert sich der Siedlungsdruck auf das Mittelland. In den Agglomerationen wuchs die Siedlungsfläche in den letzten Jahren am stärksten. Laut Schätzungen von Avenir Suisse werden jedes Jahr über 600 Hektaren Land neu eingezont.

Es gibt wenige Gründe zur Annahme, dass das Wachstum irgendwann ein Ende erreicht haben wird. Vorhersagen zur weiteren Bevölkerungsentwicklung sind zwar wie alle Prognosen mit Unsicherheiten behaftet, doch in den meisten Szenarien gehen die Fachleute von einer Fortsetzung des Trends aus – je nach Szenariovariante könnte die Schweizer Wohnbevölkerung bis zum Jahr 2060 auf 9 bis 11,3 Millionen Personen wachsen. Als Folge des Landverschleisses drohen typische Qualitäten der Schweiz zusehends verloren zu gehen, dieses Nebeneinander von urban geprägten Zentren, traditionellen Kulturlandschaften und unberührten Naturräumen. Eine solch ungewöhnliche Vielfalt beschert der Schweiz Lebensqualität und Standortvorteile. Nehmen wir als Beispiel Zürich: In nur 20 Minuten Entfernung von der City findet man die schönsten Landschaften vor. In London hingegen muss man zwei Stunden Fahrzeit in Kauf nehmen, um überhaupt dem «Siedlungsbrei» zu entfliehen.

Nicht nur die Bevölkerungszunahme, sondern auch stetig steigende Ansprüche, zunehmender Wohnflächenkonsum und eine grösser werdende Zahl von tendenziell kleineren Haushalten tragen zur Zersiedelung der Landschaft bei. Im Weiteren spielt es eine Rolle, ob sich neue Siedlungen in Form von Einfamilienhäusern oder durch eine verdichtete Bauweise weiter ins Grün der Landschaft fressen. Das «Hüsli» sei die

Krankheit des Landes, schrieb der Publizist und Stadtwanderer Benedikt Loderer kürzlich und kritisierte die mangelnde Nachhaltigkeit des Einfamilienhausbaus (unverhältnismässig hoher Landverbrauch, aufgeblähte Infrastruktur und Pendlerverkehr). Es greift allerdings zu kurz, mit dem Lamento über den Einfamilienhausbau der Zersiedelung Einhalt gebieten zu wollen. Gerade wer in der verdichteten Grossstadt wohnt, leistet sich allzu gerne ein «Ferienhüsli» in den Bergen – am liebsten mit Autobahnanschluss. Gesellschaft und Wirtschaft sind viel zu eng verflochten, als dass man Raumplanung ohne Verkehrspolitik und viele andere Aspekte zu Ende denken könnte. Der Ausbau und die Subventionierung des öffentlichen und privaten Verkehrs hinterlässt flächendeckend Spuren in der Schweizer Landschaft: Der grosszügige Ausbau der Zürcher S-Bahn hat es zum Beispiel möglich gemacht, dass die Limmatmetropole aus immer entfernteren Vororten und Agglomerationsgemeinden rasch, billig und bequem erreichbar ist.

Sowohl die Bundesverfassung als auch das Raumplanungsgesetz sehen zwar einen «haushälterischen» Umgang mit der Ressource Boden vor, doch die politischen Realitäten und Zielkonflikte sehen anders aus. Im kommunalen Kräftegleichgewicht von politischen Behörden, Milizsystem, lokalen Grundeigentümern und Unternehmern bilden sich immer wieder Allianzen aus, die Einzonungen als politisch und wirtschaftlich notwendig erscheinen lassen. Ein Bauer, der aus was für Gründen auch immer seinen Hof aufgeben muss, kann seine Berufstätigkeit als Millionär beenden, wenn sein Landwirtschaftsland der Bauzone zugeordnet wird. Je nach Lage ist es gut möglich, dass das Land so nicht mehr 10 oder 20 Franken pro Quadratmeter wert ist, sondern auf einen Schlag 500 oder 1 000 Franken. Wenn sich der Bauer kommunal zu vernetzen weiss, wird er sich mit dem Ingenieur und dem Bauunternehmer des Dorfs zusammentun; der eine will sein Grundeigentum aufwerten, der andere denkt ans Planen und der dritte will sein Baugeschäft auslasten. All dies zusammen wiederum ist Wasser auf die Mühlen von Gemeindeparlament und lokalen Behörden. Die Argumente sind bekannt: Arbeitsplätze für das lokale Gewerbe, Wohlstand und willkommene Steuereinnahmen durch zuziehende Haus- und Wohnungsbesitzer.

Als Reaktion auf diese Entwicklungen sind Fragen der Raumplanung und der Siedlungsentwicklung politisch wieder aktuell: Die Landschaftsinitiative fordert, die Gesamtgrösse der Bauzone für 20 Jahre lang nicht zu vergrössern. Als indirekten Gegenvorschlag befindet sich derzeit eine Teilrevision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) im Parlament (siehe Interview mit Daniel Müller-Jentsch). Der Verband der Immobilien-Investoren (VIV) erachtet es durchaus als legitim, das Problem der Zersiedelung der Landschaft zu diskutieren. «Die Landschaftsinitiative», so VIV-Geschäftsführer Martin Kuonen, «ist allerdings keine adäquate Antwort darauf.» Die einzelnen Formulierungen der Initiative «klingen harmlos», so der Vertreter des VIV, sie würden jedoch de facto die Wirtschaftsentwicklung – mit dem pauschalen Stopp von Einzonungen für 20 Jahre – in unverantwortlicher Weise hemmen. «Ausserdem würden so Gemeinden noch belohnt, die sich in der Vergangenheit über bestehendes Recht hinweggesetzt und übermässig eingezont haben», gibt Kuonen zu bedenken.

Aus Sicht der institutionellen Immobilieninvestoren komme es vor allem auch auf Rechtssicherheit an; der VIV könnte sich insofern mit einer Teilrevision des RPG, wie sie jetzt diskutiert wird, durchaus anfreunden: Etwa im Sinne einer Positivplanung, wenn zum Beispiel die Kantone Leitlinien aufstellen, wo welche Nutzungen vorzusehen sind, und wenn die Investoren dann auch tatsächlich gestützt auf diese Leitplanken investieren und bauen können. So bleibt zu hoffen, dass sich im Parlament ein tragfähiger Kompromiss durchsetzen wird, der dem Schutz der Landschaft, den Interessen der Bevölkerung und der Wirtschaft gleichermassen dient. Der Verbrauch an Wohn- und Arbeitsflächen wird sich allerdings nicht ganz eindämmen lassen. «Das einzige Haus ohne Flächenverbrauch», so Manfred Rommel, früherer Oberbürgermeister in Stuttgart, «ist das Luftschloss.»

Jürg Zulliger – Herr Müller-Jentsch, in Ihrem Kantonsmonitoring kommen Sie zum Schluss, dass die Kantone Zürich, Genf und Basel-Stadt in Sachen Planung gut abschneiden. Was läuft in diesen Kantonen besser?

Daniel Müller-Jentsch – In den städtischen Kantonen gibt es generell eine entwickelte Planungskultur und aufgrund des Problemdrucks eine grössere politische Akzeptanz für Massnahmen zur Siedlungssteuerung. In unserer Studie haben wir untersucht, welche Kantone auf Ebene Richtplan effektive Instrumente zur Steuerung der Siedlungsentwicklung haben und auch den Vollzug sicherstellen. Die Kantone müssen den Gemeinden gewisse Vorgaben machen, weil sonst lokale Partikularinteressen überhandnehmen.

 

Was gibt es für positive Beispiele? Ich denke etwa an Zürich-Nord, Zürich-West oder die Umnutzung des Sulzer-Areals in Winterthur?

Zürich ist tatsächlich ein gutes Beispiel für einen Kanton mit griffigen Instrumenten. Hier ist es in den letzten Jahren trotz enormem Siedlungsdruck gelungen, die Hälfte des Geschossflächenwachstums im Bestand zu realisieren. Bei dem Prozess der inneren Verdichtung spielen auch die Immobilien-Developer als Partner der Raumplanung eine wichtige Rolle. Wenn man verdichtet baut, ist ein qualitativ hochwertiges Bauen geboten, und bei grösseren Arealüberbauungen muss man auch Strategien für Verkehrserschliessung, Grünflächen oder öffentliche Räume entwickeln. Developer bauen also an einer Stadt mit und die Schweiz hat zum Glück eine professionelle Developer-Szene.

 

In der politischen Diskussion zirkulieren Vorschläge für eine griffigere Raumplanung. Was ist zu tun?

Es geht nicht um zusätzliche Planungsbürokratie, sondern um eine grössere Verbindlichkeit in elementaren Punkten. Wichtige Regeln der Raumplanung waren in der Vergangenheit zu weich formuliert oder sie wurden schlichtweg nicht vollzogen. Bezüglich der Bauzonendimensionierung beispielsweise verstösst die Mehrheit der Kantone und Gemeinden gegen eine klare Bundesvorgabe, die besagt, dass nur für einen Bedarf von 15 Jahren eingezont werden darf. Im Waadtland etwa haben zwei Drittel der Gemeinden Bauzonenreserven für über 30 Jahre und im Wallis sind 40 Prozent der Bauzone noch nicht überbaut. Für Neueinzonungen braucht es ganz klare Regeln und diese müssen auch vollzogen werden, sonst ist eine Steuerung der Siedlungsentwicklung nicht möglich.

 

Welche Rolle kommt dabei der laufenden Revision des Raumplanungsgesetzes RPG zu?

Als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative befindet sich derzeit eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes im Parlament. Es beeinhaltet verbindlichere Bundesvorgaben für Neueinzonungen und auch gewisse Mindeststandards für die Erstellung der kantonalen Richtpläne. Beides erscheint dringend notwendig. Unser Kantonsvergleich hat gezeigt, dass es enorme Unterschiede bei der Qualität der Richtplanung gibt und einige Kantone wie Glarus oder das Wallis quasi über keinerlei Instrumentarium zur Steuerung der Siedlungsentwicklung verfügen. Auch der Mehrwertartikel des RPGs soll strenger gefasst werden, denn er wird von den meisten Kantonen bisher nicht vollzogen.

 

Was halten Sie als Ökonom von der Mehrwertabschöpfung?

Im Falle von Neueinzonungen sollte man auf jeden Fall einen Teil des Mehrwerts abschöpfen. Der Planungsmehrwert entsteht durch einen staatlichen Planungsentscheid und nicht durch eine wertschöpfende

Handlung des Eigentümers. Wenn sich der Preis für einen Quadratmeter Land durch Einzonung über Nacht verzehn- oder verhundertfacht, sollte dies auch der Allgemeinheit zugutekommen. Schliesslich muss der Staat Grundstückseigentümer im Falle von Rückzonungen auch voll entschädigen. Wir schätzen, dass in der Schweiz durch Neueinzonung jedes Jahr ein Mehrwert von zwei Milliarden Franken geschaffen wird. Und da das Land ausserhalb der Bauzone vor allem Landwirten gehört, profitiert davon eine privilegierte Gruppe, die nur vier Prozent der Bevölkerung ausmacht.

 

Was geschähe mit den Einnahmen aus der Mehrwertabschöpfung?

Die Mehrwertabgabe sollte entweder streng zweckgebunden, zum Beispiel für Infrastrukturmassnahmen, oder fiskalisch neutral erfolgen, das heisst mit einer proportionalen Steuersenkung an anderer Stelle. Am sinnvollsten erscheint es jedoch, die Einnahmen zur Kompensation von Rückzonungen in peripheren Lagen zu nutzen. Die heute in der Schweiz vorhandenen Bauzonenreserven reichen für weitere 1,4 bis 2,1 Millionen Einwohner. Aber diese Reserven liegen meistens am falschen Ort: Während es in peripheren Gemeinden oft völlig überdimensionierte Bauzonen gibt, fehlen in stadtnahen Gebieten die Reserven. Dort wird deshalb auch weiter eingezont. Wenn man einen Teil des dabei entstehenden Planungsmehrwerts abschöpfen würde, könnte man das Geld für Rückzonungen in peripheren Lagen nutzen. Wenn man sie in dieser Form einsetzt, würde die Mehrwertabgabe zu einem Instrument für die räumliche Verschiebung der Bauzonen werden. Ein solches Instrument fehlt bisher.

 

Wie geht es weiter mit der Revision des Raumplanungsgesetzes?

Der aktuelle Entwurf ist eine schlüssige Antwort auf die Defizite des bestehenden Gesetzes von 1980 und er wurde im Ständerat auch mit grosser Mehrheit angenommen. Es ist wichtig, dass er nun im Nationalrat nicht wieder verwässert wird. Die Steuerung des Siedlungswachstums ist kein technisches Detail, sondern eine wichtige Zukunftsfrage für die Schweiz. Und es herrscht ein breiter Konsens darüber, dass die bisherigen Regeln nicht hinreichend greifen.

Interview: Rolf Breiner – Er war ein Nobody, als er 2005 in Zürich antrat, um Liegenschaften an der berühmtesten Geschäftsmeile Zürichs zu vermitteln. «Ich suchte eine Marktlücke», meint der innovative, 37-jährige Unternehmer Marc-Christian Riebe. Und er fand sie an der Bahnhofstrasse. Mit seinem Unternehmen Location Group ist er eine Grösse geworden in Sachen Standortfragen, Liegenschaftsberatung und Transaktionen.

 

Wie haben Sie es als Newcomer, der zum Insider geworden ist, in so kurzer Zeit geschafft, sich zu etablieren?

Marc-Christian Riebe: Ich hatte eine Nische gefunden, war und bin bereit, alles für die Firma zu geben – Tag und Nacht, sieben Tage die Woche, 365 Tage im Jahr. Hinzu kam, dass wir beachtliche Medienbeachtung gefunden hatten, in der «Bilanz», in der NZZ, im «Tages-Anzeiger» und im Schweizer Fernsehen sowie bei Tele Zürich. So kam eins zum andern.

 

Zuerst waren Sie Untermieter bei einem Rechtsanwalt an der Bahnhofstrasse 58 und seit Herbst 2006 ist Ihre Basis an der Usteristrasse beim Löwenplatz in Zürich. Hören Sie das Gras wachsen oder klopft man bei Ihnen an, um ins Geschäft zu kommen?

Mittlerweile klopft man auch schon bei uns an, auch wenn wir das Gras wachsen hören (grinst).

 

Sie sind der Experte für die Zürcher Bahnhofstrasse. Wem gehört die Shoppingmeile?

Ein Fünftel ist in Privatbesitz, der Rest teilt sich auf in Banken und Versicherungen.

 

Meistens ist die Location Group im Spiel, wenn an dieser begehrten Lage Besitzer oder Mieter wechseln. Haben Sie Konkurrenz?

Es gibt schon den einen oder anderen Marktteilnehmer. Auf unserem speziellen Gebiet und in der Art und Weise, wie wir tätig sind und mit unseren Kunden arbeiten, gibt es keine vergleichbaren Mitbewerber.

 

Namhafte Firmen haben sich im letzten Jahr etabliert. Welche beispielsweise?

Die Uhrenmarke Breguet aus der Swatch-Gruppe hat am 2. Dezember 2010 eröffnet. Zwischen Juwelier Beyer und Breguet wird die Boutique Patek Philippe aufmachen. Wir haben einen 15-Minuten-Film über alle Geschäfte gedreht, die in den letzten dreizehn, vierzehn Monaten an der Bahnhofstrasse eröffnet haben, ausgestrahlt auf YouTube. Dasselbe machen wir von den Neueröffnungen in Genf und Lausanne sowie in den europäischen Metropolen.

 

Wie beurteilen Sie die Entwicklung in den letzten fünf Jahren? Was ist gelaufen?

Das Beispiel Rennweg: In den letzten fünf Jahren gab es 13 Wechsel bei 44 Häusern, wo wir fast alle Transaktionen mitbegleitet haben. Gezielt haben wir jeden Eigentümer am Rennweg kontaktiert und aufgezeigt, was ihre Liegenschaft für ein Potenzial hat.

 

Welches Geschäft läuft für Sie besser: Verkauf oder Vermietung?

Die Zahl der Neuvermietungen ist höher. Ein Mieterwechsel kann schneller abgewickelt werden als ein Verkauf.

 

Es werden verschiedene Summen an Mietpreisen herumgeboten. Was ist wirklich und realistisch?

Ich kann Ihnen Abschlüsse im Bereich Bahnhofstrasse zeigen, wo 10 000 Franken pro Quadratmeter/pro Jahr gezahlt werden. Das ist kein Höchstwert, sondern ein Basispreis für Neuvermietungen. Vor fünf Jahren war die Miete an der Bahnhofstrasse noch halb so hoch.

 

Die Spitzenwerte haben sich also verdoppelt. Rentiert sich das denn für die Kunden?

Der Standort rentiert. Die meisten Neumieter erzielen ab dem dritten oder vierten Jahr Gewinne, nachdem die Investitionen abgeschrieben sind. Mieter bei Jelmoli zahlen eine Umsatzmiete und haben hier die besten Umsätze weltweit. Ausserdem wird hier teilweise weit über 30 Millionen Franken Umsatz pro Geschäft erzielt. Manor setzte im Jahr 2009 immerhin 105 Millionen Franken auf 10 000 Quadratmetern um, Globus 180 Millionen Franken auf 7500 Quadratmetern und Jelmoli 330 Millionen auf 13 000 Quadratmetern. Das sind fantastische Zahlen. Der Umsatz pro Quadratmeter im Globus ist der beste im Vergleich mit den Shoppingcentern in der Schweiz. Auch die Retailer im Railcity/Shopville machen einen Umsatz von 24 000 Franken/qm. Das sind weltweit Spitzenwerte, auch das Glatt-Einkaufszentrum kann sich sehen lassen

mit 16 000 Franken Umsatz/qm im Durchschnitt. Es zählt zu den drei besten Shoppingcentern in Europa.

 

Wo bewegt sich die Location Group?

Von Zürich als Basis sowie von St. Moritz bis Genf und von New York bis Tokio. Wir konzentrieren uns ausschliesslich auf Geschäftsliegenschaften mit Retailflächen an den bestfrequentierten Lagen. Die Swiss Casinos haben uns exklusiv beauftragt, den Standort für die einzige Casinolizenz in Zürich zu finden, wofür sie dann hoffentlich den Zuschlag im Ober-Haus an der Sihlporte bekommen. Das wird voraussichtlich im Juni vom Bundesrat entschieden werden.

Wie heisst Ihr Erfolgsrezept? Wie schlägt sich das zu Buche?

Wir leben vom Erfolg unserer Kunden.

 

Wie hoch ist die Nachfrage, in der Schweiz mit einem Geschäft präsentiert zu sein?

Riesengross, so dass wir die Bahnhofstrasse mindestens dreimal neu vermieten und alle Liegenschaften mindestens fünfmal verkaufen könnten.

 

Wo sind Sie noch tätig?

Häufig werden wir von Eigentümern angefragt, wo das Potenzial ihrer Liegenschaft liegt. Unser Kerngeschäft ist es, die Expansion eines Retailers zu betreiben und für jedes Label den passenden Standort zu finden. Unsere Retail-Marktstudie 2011 erscheint am 31. Januar 2011. Seit letztem Jahr haben wir mit Teddy Hviid einen neuen Partner im Team, der als CEO unserer Firma ShopMatch.com agiert. Wir sind zusammen für viele Shoppingbetreiber von Finnland bis Rumänien und Ex-Jugoslawien tätig, die von uns wissen wollen, welches der beste Retailmix für sie ist. Ausserdem, welche Retailer wie viel Umsatz tätigen werden und wie viel Umsatzmiete man erzielen kann? Wir haben auch ein Grossprojekt in Ho Chi Minh City in Vietnam. Wie soll das Shoppingcenter dort in einem Freizeitpark aussehen, was soll es anbieten? Hierbei ist spannend, dass der Architekt Paul Steelman derselbe ist wie bei den Swiss Casinos.

 

Welche Ziele haben Sie sich als Gründer und CEO mit Ihrer Location Group 2011 gesetzt?

Wir haben in ganz Europa 600 000 Quadratmeter Shoppingcenterfläche zur Vermarktung im Exklusivmandat. Unser Anspruch ist, dass jeder Retailer und Liegenschaftseigentümer an einer 1A-Lage die Location Group als Market Player wahrnimmt. Das Umsatzziel der Location Group liegt für 2011 bei 10 Millionen Franken.

Von Jürg Zulliger – Die Anlageklasse Immobilien hat nun eine zehnjährige Schönwetterphase hinter sich. Glänzende Zahlen, wohin man schaut: Stabile Erträge, ein rund laufendes operatives Geschäft und eine moderate Wertsteigerung. Während Aktien nach den massiven Verlusten in der Finanzkrise 2008 das Vertrauen noch nicht wirklich zurückerobern konnten, stehen auch Obligationen angesichts der sehr tiefen Zinsen nicht gerade in der Gunst der Anleger. Da sind Immobilien Musik in den Ohren privater und institutioneller Anleger, weil sie sich wertstabil entwickelt haben und zudem als Cash-Generator geschätzt werden.

Wenn alle nach den gleichen Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten, führt dies unweigerlich zu einem Anlagenotstand. «Wir verzeichnen seit Jahren einen permanenten Nachfrageüberhang», sagt Urs Hausmann vom Beratungsunternehmen Wüest & Partner. Je nach Nutzung, Lage und Investitionsvolumen sehen sich Anleger aus dem Kreis von Versicherungen und Pensionskassen in verschärfter Konkurrenz mit ausländischen oder privaten Investoren. «Bis zehn Millionen Franken bieten heute immer mehr auch private Anleger mit», sagt zum Beispiel Roger Zanoli von der Immobilienanlagestiftung HIG. Weil es als besonders krisenresistent gilt, erfreut sich das Segment mit Wohnnutzungen respektive mit voll vermieteten Mehrfamilienhäusern einer besonders grossen Nachfrage. Auch bei grösseren Siedlungen oder Bauprojekten im zwei- oder sogar dreistelligen Millionenbereich wird die Luft keineswegs dünner – hier sind es typischerweise die grossen institutionellen Investoren, die bei Kaufmöglichkeiten mitbieten; sie streben eine gewisse Grösse ihrer Investments an, um damit Effizienz- und Synergiepotenziale in der Projektentwicklung und Bewirtschaftung auszuschöpfen.

Riccardo Boscardin, Leiter Global Real Estate Switzerland bei der UBS, kommt zum Schluss: «Voll vermietete und fertig gebaute Projekte zu einem vernünftigen Preis zu finden, ist alles andere als einfach.» Während die UBS Immobilienfonds 2008 noch ein Wachstum durch Akquisitionen von rund 950 Millionen Franken verzeichneten, sank diese Ziffer im Jahr darauf auf rund 750 Millionen. Für 2010 wird mit einem nochmaligen Rückgang gerechnet. «Es ist keineswegs so, dass es keine Angebote oder keine Transaktionen gäbe – das Problem sind die Preise, die wir in vielen Fällen als zu hoch erachten», erklärt Riccardo Boscardin. Als Faustregel nennt er eine Nettorendite von 4,7 bis 5 Prozent. Liegen die Renditen tiefer beziehungsweise die Preise höher, kommt ein Kauf nur in Ausnahmefällen in Betracht – etwa bei sehr langjährigen Mietverhältnissen mit einem bonitätsstarken Mieter oder absoluten 1 A-Lagen.

Ulrich Braun vom CS Real Estate Asset Management zieht ähnliche Schlüsse: «Den Anlagenotstand gibt es tatsächlich. Am ausgeprägtesten ist dieses Phänomen auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser.» Das hauseigene Akquisitionsteam der CS prüft jedes Jahr Kaufobjekte, Bauland und Projekte im Umfang mehrerer Milliarden Franken. «In der Regel», so Ulrich Braun, «kommt es aber nur in 15 Prozent der Fälle effektiv zu Transaktionen.» Die Gründe sind vielfältig, teils bleiben die Vorgaben in Sachen Rendite und Preis unerfüllt, oder die Lage oder Positionierung der Angebote passen in kein Portfolio.

Die CS nahm diesen Umstand zum Anlass, vom Segment Wohnen vermehrt auf neue Themenfonds und ins Geschäft mit kommerziellen Geschäftsflächen auszuweichen. «Wir kamen zum Schluss, dass es uns keinen Vorteil bringt, nach bestimmten Anlageobjekten zu suchen, nach denen alle anderen Investoren ebenfalls Ausschau halten», erklärt Ulrich Braun weiter. So ist es dem Team der CS dennoch gelungen, interne Wachstumsziele umzusetzen und vor allem die Produktpalette mit Immobilienfonds und Anlagestiftungen auszubauen. Dazu zählen vor allem die Fonds LivingPlus, Hospitality, Green Property und die neue Anlagegruppe Switzerland Commercial.

Wie enorm der Anlagebedarf ist, lässt sich daran ermessen, dass bei allen neu lancierten CS-Gefässen die Nachfrage der Anleger das Emissionsvolumen deutlich überstieg. Am grössten war die Nachfrage 2007 beim LivingPlus: «Die Emission dieses neuen Fonds umfasste ein Volumen von 1,75 Milliarden Franken und wurde mit 3,2 Milliarden fast um das Doppelte überzeichnet», erklärt Ulrich Braun von der CS.

Bei den Immobilienanlagestiftungen ist die Lage keinesfalls entspannter, wie Roger Zanoli, Portfoliomanager bei der Stiftung HIG, bestätigt: «Wir führen eine Warteliste mit interessierten Anlegern. Es wäre für uns ein Leichtes, innerhalb kurzer Zeit ein Investitionsvolumen von rund 150 Millionen Franken zusammenzubringen.» Sogar noch höher sind die Zahlen, die Richard Hunziker von Pensimo Management nennt: «Eine Umfrage, die wir kürzlich durchgeführt haben, ergab einen Investitionsbedarf von einer Milliarde Franken, inklusive Immobilienanlagen im Ausland.» Pensimo bewirtschaftet verschiedene Immobilienanlagestiftungen mit Investments im In- und Ausland. Um weiter zu wachsen, ist Pensimo teils bereit, bei der Anfangsrendite neuer Objekte gewisse Kompromisse zu machen; doch auch Pensimo sucht neue Mittel und Wege. «Wir haben vor kurzem eine neue Anlagestiftung gegründet, die im Bereich des preisgünstigen Wohnungsbaus investiert», erläutert Richard Hunziker.

Riccardo Boscardin, Leiter der UBS Immobilienfonds Schweiz, bekennt sich klar zu einem «nachhaltigen Wachstum mit Qualität statt Quantität». Trotz des ausgetrockneten Transaktionsmarktes ist es den UBS Immobilienfonds gelungen, die 2009 erreichte Marke von 10 Milliarden Franken Assets under Management auf 11 Milliarden Franken per Ende 2010 zu erhöhen. Zum einen ist dieses Wachstum darauf zurückzuführen, dass der Anteil Bau- und Entwicklungsprojekte gegenüber dem Erwerb von Bestandesliegenschaften inzwischen auf über die Hälfte gestiegen ist. Zum anderen erzielen die Immobilienfonds auch ein Wachstum durch eine moderate, aber stetige Wertentwicklung und durch innere Verdichtung – wer ein Portfolio über Jahrzehnte aufgebaut hat, verfügt meist über ein Potenzial für Wachstum auf bestehenden Grundstücken, und zwar durch Projektentwicklungen auf bestehendem Land, oft aber ebenso durch Verdichtungen, Sanierungen und Ersatzneubauten unter Ausschöpfung von Ausnutzungsreserven.

Fazit: Das Schlagwort vom «Anlagenotstand» mag ein Stück weit negativ behaftet sein, aber das Phänomen hat seine guten Seiten: Es zwingt die Investoren, sich neue Geschäftsfelder und nachhaltige Wachstumspotenziale im bebauten Siedlungsgebiet zu erschliessen.

Von Rolf Breiner – Bert Brecht war hier daheim, zumindest was die Bühnenwelt anging. Ein Denkmal erinnert an den «roten» Dramatiker, Theatermann und Autor. Die «Johanna der Schlachthöfe» ist hier ebenso zuhause wie «Mutter Courage und ihre Kinder». In unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs Friedrichstrasse wirkt noch immer das Berliner Ensemble im Theater am Schiffbauerdamm. Gespielt wird im Januar «Die Dreigroschenoper» mit der Moritat von «Mackie Messer» oder dem Song der Seeräuber Jenny, «Furcht und Elend des Dritten Reiches» (Brecht), aber auch «Andorra» (Max Frisch). «Die Freiheit des Theaters besteht darin, Unerreichbares zu wagen, ohne gezwungen zu sein, es zu erreichen», postulierte Claus Peymann, Intendant dieses Hauses.

Das sieht bei Immobilienvorhaben wohl grundsätzlich anders aus. Hier heisst das Ziel: Erreichbares wagen und das Erreichte in Rendite umsetzen. In relativ kurzer Zeit hat die Zürcher Peach Property Group AG sich als Entwickler von luxuriösem Wohneigentum etabliert, bereits 2004 mit den «Schooren» in Kilchberg am Zürichsee. Am 12. November 2010 ging das Unternehmen an die Börse (Six Swiss Exchange). Lead Manager ist die Bank am Bellevue, Zürich. Das brachte Kapital in die Kasse, rund 60 Millionen Franken. «Die neuen Mittel erlauben es uns, zusätzlich zu den bestehenden Projekten unsere Projekt-Pipeline gezielt umzusetzen», unterstreicht Thomas Wolfensberger, CEO der Peach Property Group. Der Börsenwert des Unternehmens liegt bei rund 160 Millionen Franken.

Den ersten Schritt nach Deutschland wagte das Immobilienunternehmen 2009. Die Peach Property Group griff zu, als die Immobilienfirma Vivacon infolge von Liquiditätsschwierigkeiten Objekte beziehungsweise Projekte verkaufen musste, in Düsseldorf, Hamburg und in Berlin. Peach Property blieb der Schweizer Maxime, möglichst Wohnwerte am Wasser anzubieten und zu verkaufen, treu. Was man in der Schweiz begonnen hat – aktuell entsteht das luxuriöse Peninsula Beach House in Wädenswil mit 23 Eigentumswohnungen direkt am Ufer des Zürichsees –, setzt man in Hamburg mit 63 Wohnungen an der Aussenalster (Harvestehuder Weg 36) fort.

Nun steht vor allem Berlin im Fokus, mit zwei Renommee-Objekten an Bestlage: «yoo berlin» und «Living 106». Wasser ist wichtig, und sei es nur die Spree. Das Projekt «Living 106» konnte wie erwähnt von der deutschen Vivacon übernommen werden. Das Gebäude an der Chausseestrasse 106 in Berlin-Mitte ist seit Sommer 2010 zum grossen Teil bereits bezogen. 85 Prozent der Flächen sind verkauft, zusätzliche reserviert. Die 75 Wohnungen (zwischen Studio und Penthouse) sind 53 bis 350 Quadratmeter gross – bei Quadratmeterpreisen bis zu 4200 Euro. Angeboten werden auch so genannte Serviced-Apartments (34 bis 66 Quadratmeter). Das heisst: Man mietet möblierte Wohnungen für drei bis zwölf Monate und kann ein umfangreiches Serviceangebot in Anspruch nehmen. Eine reizvolle Alternative zu einem längeren Hotelaufenthalt.

Der Gebäudekomplex mit Innenhof, Spielplatz, Spa- und Wellnessbereich bietet eine attraktive Lage in Verlängerung der Friedrichstrasse. Wenige Minuten sind es nur bis zum Hauptbahnhof. Und in unmittelbarer Nähe klotzt Deutschland das neue BND-Zentrum hin, die Zentrale des Bundesnachrichtendienstes. Da fallen sicher auch Mieter für «Living 106» ab. Man sei mit dem Angebot sehr gut angekommen, bemerkt Markus Spielberger, bayrischer Relationship Manager vor Ort.

Das Prunkstück allerdings wird wohl der Komplex «yoo berlin» am Zirkus 1 (Bertold-Brecht-Platz) sein – in unmittelbarer Nachbarschaft zum Berliner Ensemble, zur Spree und zum kleinen Brecht-Park. Das gläserne Bauwerk (mit grosszügigen Fensterfronten ringsum) ist nur einen Diskuswurf vom S-Bahnhof Friedrichstrasse entfernt. Das Exklusiv-Objekt, vom Berliner Architekt Eike Becker entworfen, umfasst 87 Eigentumswohnungen auf zehn Etagen mit Flächen zwischen 60 und 300 Quadratmetern und ein Designhotel. Die Kaufkosten der Wohnungen betragen zwischen 3950 und 9500 Euro pro Quadratmeter. Der Clou: Innendesign nach Wahl – und dafür ist kein geringerer als Designer Philippe Starck, der Erfinder der weltweiten yoo-Linie, verantwortlich. Der Mann, der «gern ein wenig anders denkt», entwirft

Inneneinrichtungen für Restaurants, Hotels und eben luxuriöse Wohnräume. Für die yoo-Wohnungen an der Spree bietet er vier Stile an: Nature, Culture, Classic und Minimal, die sich aber durchaus mischen lassen. «Ich mag den Culture Style, aber nicht ausschliesslich», sagt er. «Den Ankleideraum mag ich in Classic, meine Küche in Natural und meinen Salon wieder in Culture.» Eine Geschmacks- oder Imagefrage? Manches mutet dabei beinahe kitschig-altmodisch an.

CEO Wolfensberger ist überzeugt: «Unsere Kunden schätzen exklusivsten Wohnkomfort mit individueller Note. Mit der Marke ‹yoo inspired by Starck› erfüllen wir die Ansprüche auf höchstem Niveau.» Wer will, kann aber durchaus auch den eigenen Innenarchitekten beauftragen. Der ganze Komplex « ‹yoo berlin› am Brecht-Platz» umfasst 87 Eigentumswohnungen, separate, höchstwertige Gewerbeflächen und ein Designhotel im Viersternebereich mit 307 Zimmern. Angedacht ist (je nach Wunsch) auch ein Hotelservice für Wohneigentümer. Der Spatenstich erfolgte am 16. September 2010, Ende 2012 sollen die ersten Wohnungen bezugsbereit sein. Gut ein Drittel davon sind bereits reserviert oder bei Kunden platziert. Die potenziellen Wohneigentümer kämen gemäss Peach Property aus Australien bis China, von England über Russland bis Deutschland. Eine bemerkesnwerte Lage: Bis zum Dramatiker Brecht, dem Deutschen Theater oder der Szenekneipe mit Kölner Touch «Ständige Vertretung (StäV)» ist es nicht weit.

Von Rolf Breiner – Vom See auf den Berg, von Horgen nach Schindellegi. Der Umzug der Gruppe PrimeHome vom Zürichsee an eine begehrte Schwyzer Lage, an den Hauptsitz eben, hat fast schon Symbolwert. Jetzt ist die SimmenGroup mit ihren verschiedenen Abteilungen unter einem Dach vereint. Das Gebäude, in dem man sich langfristig eingemietet hat, liegt am Rande der Ortschaft, im Chaltenboden. Die Räume sind offen und grosszügig, verschlossene Türen bleiben die Ausnahme. Höchstens mal, wenn der Investorenclub tagt. Das Businesshotel Ramada ist just im selben Bau integriert.

Kevin Hinder, CEO PrimeHome und Partner, ist sichtlich stolz auf diesen attraktiven, repräsentativen Sitz. Besonders aber auf einen speziellen Showroom, den WhiteSense Concept Store. Der Raum ist Teil des Konzepts der individuellen innenarchitektonischen Kundenberatung. «Die Gruppe um WhiteSense beschäftigt sich mit Innenarchitekturkonzepten, mit Materialisierungen, Möblierung und Beleuchtung. Sie bildet eine Schnittstelle zur Architektur», erklärt Kevin Hinder auf unserem Rundgang vor Ort.

Dieser radikal weisse Raum mit seinen Showmaterialien – verschiedene Hölzer, Kacheln, Hahnen, sauber aufgereiht – eröffnet dem Haus- oder Wohnungsbesitzer die Möglichkeit, sich an einem Ort ei

nen umfassenden Überblick zur Innenausstattung zu verschaffen – es geht um eine fassbare Anschauung, um einen gehobenen Innenausbau. Oder wie im Magazin der SimmenGroup «Together» die Aufgabe des WhiteSense Concept Store formuliert wird: «Im Mittelpunkt unserer Arbeit steht die konsequente Gestaltungsphilosophie, gepaart mit dem hohen Anspruch an Qualität und Funktionalität.»

Die Simmen-Idee heisst: «Together». Man fügt zusammen, was bei der Entwicklung, der Realisation oder dem Verkauf einer Liegenschaft, einer Immobiliengruppe zusammengehört. Kevin Hinder beschreibt die Zusammenhänge: «Die Gesamtplanung, die Konzeption eines Hauses, also der grosse Wurf, wird von der Abteilung SimmenArchitects geleistet, mit Patric Simmen an der Spitze. PrimeHome befasst sich mit der Projektentwicklung und Vermarktung. Es hat sich gezeigt, dass wir zwei Drittel unseres Umsatzes über den Vertrieb beziehungsweise über Vermittlung von Liegenschaften von Dritten generieren. Das sind also Projekte an ausgesuchten Destinationen, etwa am Zürichsee oder Zugersee, von Investoren ausserhalb der Gruppe. Also eine reine Makleraufgabe. Zusätzlich betreut PrimeHome innerhalb der Gruppe Projektentwicklungen. Wir treffen erste Vorabklärungen für neue Investitionsmöglichkeiten für unseren Investorenclub, nehmen also ein Radarfunktion wahr. Wir sind die Makler, innerhalb der Group liegen jedoch neue Aufgaben auf dem Tisch. Darin liegt die Zukunft der Makler. Wer langfristig überleben will, muss seine Kompetenzen erweitern. Man muss also mehr von Architektur, aber auch von der Innenarchitektur verstehen.»

Wie bei den meisten Maklern steht auch hier die Nähe zum Kunden im Vordergrund. Wie reagiert er, was will er, wie kann man ihn bedienen? Andererseits nimmt PrimeHome eine Vermittlerfunktion ein, bedient auch Investoren. Kevin Hinder: «Auf dieser Seite stehen Profite, Timing, Investitionen im Vordergrund. Das sind letztlich verschiedene Know-hows – zum Kunden/Käufer und zum Investor. Wir sind die Vermittler, schlagen Brücken und zeigen Chancen auf.»

Im Prinzip werden drei Gruppen von der SimmenGroup bedient. Kevin Hinder beschreibt das folgendermassen: «Für den Simmen-Investorenclub (SHARE Holding AG) werden wir als Scout oder Radar eingesetzt, wir bringen die Projekte auf den Tisch und schlagen Investitionen vor. Wir liefern die Grundlagen dazu. Dann gibt es Investoren von aussen, also Personen, die einen Teil ihres Vermögens in einzelne Projekte investieren wollen. In solchen Fällen sichert sich der Investor das Land, die Liegenschaft selber. Der dritte Kreis betrifft bestehende Immobilien oder Liegenschaften, die wir vermarkten. Hier funktionieren wir als reine Makler. Das Beispiel Erlenbach: Mobimo bat uns, eine Landparzelle in einer Gesamtgrösse von 7000 Quadratmetern zu veräussern. Daraufhin haben wir ein Konzept erstellt: Wie könnte man das Land optimal parzellieren, etwa für Einfamilienhäuser? Die Entwicklung geht weiter.»

Die SimmenGroup ist auf Luxuswohnraum fixiert und fährt gut damit, wie zu erfahren war. 2010 sei ein sehr erfolgreiches Jahr

für die ganze Gruppe gewesen, gab Kevin Hinder immerhin zu. Bei PrimeHome hätte sich das Transaktionsvolumen im Jahr 2010 gegenüber 2009 mehr als verdoppelt, sowohl was die Anzahl der Objekte als auch den Umsatz angeht. Zahlen werden keine genannt. Das Unternehmen hat sich stabilisiert und gefestigt. Die Wertschöpfungskette sei laut Kevin Hinder nun in Schindellegi kompakt unter einem Dach etabliert und liesse sich ausbauen.

Der Markt hat sich entwickelt, geändert. Wie reagiert man darauf bei der SimmenGroup? CEO Kevin Hinder (PrimeHome) ist überzeugt, dass ihre Kunden nicht einfach ein Haus kaufen wollen, sondern ein Lebensgefühl. Dieses Lebensgefühl müsse richtig kommuniziert werden. «Dazu dient beispielsweise unser Magazin mit dem Thema ‚Together’ und dem Claim ‚Belong together’, in einer Auflage von 5000 Exemplaren. Signalisiert wird damit Partnerschaft: Die zweite Ausgabe erfolgt im Januar 2011. Das exklusive Magazin soll eine Plattform für unsere Objekte, für Finanzen, Automobile, Schmuck, für People (Events) und Luxus bieten.» Als weitere Marketinginstrumente werden die Website («näher zum Kunden hin»), im 1. Quartal 2011 zusätzlich iPhon und iPad eingesetzt.

Die SimmenGroup hatte anfangs sein Epizentrum im Kanton Schwyz im Dreieck Schindellegi, Wollerau und Bäch im Fokus. Der Aktionsbereich ist indes auf den Zürichsee und Zugersee, teilweise Vierwaldstättersee erweitert worden, aber auch auf St. Moritz und die Welschschweiz richtet sich das Interesse.

Im Westen neu und luxuriös: Einen weiteren Markstein setzt SimmenGroup in Schindellegi mit dem Projekt «Sun Set», ein Privat-Resort, welches im Januar 2011 auf den Markt kommt. Es handelt sich dabei um elf exklusive Einheiten zwischen 280 und 650 Quadratmetern mit Spa- und Fitnessbereich. Die Preise bewegen sich zwischen 1700 und 29 000 Franken pro Quadratmeter. Das Projekt «Sun Set» garantiert Panoramasicht und goldene Abendsonne. Es geht um drei freistehende Villen sowie zwei Doppeleinfamilienhäuser und einer unterirdischen Garage. Der Baubeginn ist noch dieses Jahr geplant – mit Fertigstellung 2013.

Kevin Hinder bringt es auf den Simmen-Punkt: «Wir bleiben schweizerisch dezent, aber exklusiv.» Das gilt auch für die zwei Doppeleinfamilienhäuser «High Class» an Schindellegis höchster Lage. Die Vermarktung soll im Februar beginnen, wobei zwei Besitzer bereits platziert wurden.

Kein Schnäppchen, aber eine exklusive Attikawohnung mit bestem Zürichsee-Blick ist mit dem Objekt «Bookclub» in Kilchberg noch auf dem Markt. Quasi eine Zürichsee-Residenz mit 270 Quadratmetern auf zwei Geschossen und einer 150 Quadratmeter grossen Terrasse. Das kostet: 26 000 Franken pro Quardratmeter.

 

www.simmengroup.ch

 

Von Philipp Dreyer – Würde man von der prächtigen Gartenanlage nicht auf die zwei Kilometer entfernte Touristenstadt Benidorm mit seinen unzähligen Hochhäusern blicken, wähnte man sich tatsächlich in einem abgelegenen Paradies in Asien. Hier, in der rund 30 000 Quadratmeter grossen Gartenanlage, fügen sich die luxuriösen, rostroten Villen harmonisch in einen weitläufigen Pinienwald ein. Markante gegensätze: Eingerahmt von mehr als dreihundert Pflanzenarten wirkt die üppig begrünte Anlage wie eine Oase und bildet einen spektakulären Kontrast zu den kargen Berggipfeln im Hintergrund.

Nicht nur der 150-jährige Bonsai-Baum auf der weitausladenden Terrasse ist eine Sehenswürdigkeit. Inmitten von Palmen schlängeln sich Pfade durch die Villen, begleitet vom Geräusch der Wasserfälle. Die Anlage entführt in eine exotische Tropenwelt.

Blickfang der Hotelanlage ist eine weitläufige Poollandschaft, die sich harmonisch in die umgebenden Gärten einbettet, dazu ein Spa-Bereich sowie vier Restaurants, die von viel Grün umschlungen sind. Strohbedeckte Unterstände mit einladenden Liegen, palmenbegrünte Inseln sowie stilvolle Holzmöbel versprühen zusätzliches asiatisches Flair. Dieses erlebt man hautnah in der Spa-Zone: Schwimmt man im über 30 Grad warmen Salzwasser des Indoor-Pools ins Freie, lugt zwischen Wasserdampf am Beckenrand eine Buddha-Statue hervor. Unweigerlich kommt einem der viel zitierte Satz «Ganz entspannt im Hier und Jetzt» in den Sinn. Zurück zu Handfesterem: Bei der Gestaltung des Resorts im Hinterland der Costa Blanca wurde ein besonderes Augenmerk auf die Umweltfreundlichkeit der verwendeten Materialien gelegt. Alle verbauten Hölzer sind FCS-zertifiziert und stammen aus nachhaltigem Anbau. Wegen des sehr knappen Wasservorkommens in der Region wird zum Giessen der grossen Gartenflächen sowie zur Speisung der Wasserfälle nur aufbereitetes oder entsalztes Wasser verwendet. Die Pools werden mit geothermischer Energie beheizt. Besonderen Wert legte der Architekt auf die Beleuchtung und folgt so der fernöstlichen Tradition, mit Licht Stimmung zu erzeugen.

Um den asiatischen Charakter im Hotel zu wahren, zeichnete für die Gestaltung ein Team von Architekten, Innendesignern und Landschaftsgärtnern verantwortlich.

«Unser Ziel war, an der Mittelmeerküste ein Refugium zu schaffen, das nicht nur durch Architektur, Landschaft und Dekoration Asien widerspiegelt, sondern auch dessen Geist, Energie und speziellen Zauber», erklärt Hoteldirektor Salvador Aparisi bei einem Rundgang. Ob hingegen die ständige Berieselung von dezenter, asiatischer Instrumentalmusik im Hotel wirklich dazugehören muss, sei dahingestellt.

Unbeschallt sind hingegen die 312 Zimmer und Suiten. Die eleganten Räumlichkeiten mit exquisiten balinesischen Accessoires sind individuell eingerichtet. Bei der Farbgestaltung dominieren Schwarz, Creme und

Erdtöne. Die Zimmer der Kategorie «Superior Deluxe» trumpfen mit einer Grösse von 40 Quadratmetern auf und sind mit einer geräumigen Terrasse ausgestattet. Bei den mindestens 60 Quadratmeter-«Suiten Deluxe» sind zudem ein Ankleidezimmer und ein eigenes Jacuzzi auf der Dachterrasse inbegriffen. Ein Mehr an Luxus finden Gäste in der «Presidential Suite Asia Gardens».

Die exquisite Suite befindet sich am höchsten Punkt des Hotels und bietet aus den Zimmern – oder vom ebenfalls eigenen Jacuzzi auf der Terrasse – einen tollen Blick auf das Meer und die Berggipfel. Nebenbei sei erwähnt, dass Gäste, die in dieser Top-Suite residieren, einen privaten Butler-Service in Anspruch nehmen können.

Er wird Gästen am Morgen wohl auch die Golfschläger frisch gereinigt aushändigen. Denn in anderthalb Kilometer Entfernung zum Resort finden sich zwei 18-Loch-Golfanlagen.

Interview: Philipp Dreyer – Bereits in der Planungsphase des Barceló Asia Gardens Hotels war Direktor Salvador Aparisi mit dabei. Seinen Gästen will er am Mittelmeer Asien näherbringen. Eine Premiere für die europäische Hotellerie.

Die Barceló Gruppe wurde vor mehr als 75 Jahren in Palma de Mallorca gegründet. Inzwischen zählt Barceló zu einem der führenden spanischen Tourismusunternehmen. Weltweit verfügt die Gruppe über mehr als 185 Barceló Hotels mit rund 45 000 Zimmern in fünfzehn Ländern. Während das Unternehmen bisher vor allem in Westeuropa und in der Karibik vertreten war, baut die Kette nun ihren Marktanteil in Osteuropa weiter aus. Die Hotelgruppe setzt hauptsächlich auf hochklassige Fünfsternehotels. Eigentümerin der Barceló Hotelkette ist nach wie vor die Familie Barceló. Das Unternehmen wird bereits in der dritten Generation geführt.

Salvador Aparisi, was bietet Ihr Hotel Extravagantes?

Salvador Aparisi – Gäste, die in unserem Haus absteigen, haben die Möglichkeit, die asiatische Gastfreundschaft und Kultur kennenzulernen. Und dies alles, ohne einen langen und anstrengenden Langstreckenflug auf sich nehmen zu müssen. Sie machen eine ähnliche Erfahrung, als wären sie in einem Hotel auf Bali. So stammen auch 25 Prozent unseres Personals aus Asien. Besonders die wunderbare und üppige Gartenanlage erinnert an die Tropen.

 

Wie ist das zu verstehen?

Unser Fünfsterne-Resort ist ein Garten mit Hotel und nicht umgekehrt. Das Ganze basiert auf zwei Konzepten: auf der Landschaftsarchitektur und auf dem Hotelbau.

 

Wer sind die Architekten?

Die Familie Barceló kannte den chilenischen Architekten Christian Larrain und war von ihm begeistert. Sie wollten, dass er diesen Hotelkomplex baut. Es ist übrigens der erste Hotelbau des Architekten. In der traumhaften Pool- und tropische Gartenanlage mit seinen Wasserfällen fühlt sich der Gast wie in der Südsee, auf den Seychellen oder auf Maurizius. Die Anlage trägt die Handschrift des bekannten spanischen Landschaftsarchitekten Miguel Anchel Vico. In den Bau des Resorts investierte die Gruppe rund 70 Millionen Euro.

 

Welches Zielpublikum sprechen Sie an?

Momentan stammen unsere Gäste mehrheitlich aus Spanien. An den Wochenenden besuchen uns viele jüngere Paare, die sich etwas Besonderes leisten möchten. Beliebt ist unser Resort auch für Hotelgesellschaften. Erst kürzlich feierte ein berühmter spanischer Stierkämpfer seine Hochzeit mit über 600 Gästen in unserem Haus.

Von Jürg Zulliger – Das neue Sportausbildungszentrum Mülimatt ist von der Bahnlinie Zürich-Brugg gut sichtbar. Wie ein kompakter, eindrücklicher Monolith steht das Gebäude an der grünen Uferzone. Trotz seiner schieren Grösse wirkt der solitäre Bau unglaublich leicht, elegant und fliessend. Früher war das Gebiet im Besitz des Klosters Königsfelden, das hier eine Mühle betrieb («Mülimatt»). Im Lauf der Zeit ging der ursprüngliche Charakter einer Auenlandschaft verloren, später folgten industrielle Nutzungen, ein Gaswerk und noch später ein Schlachthof. Der imposante Neubau liegt heute mitten zwischen der Einfamilienhauszone von Windisch und der Industrie von Brugg.

Der Bau des Tessiner Architekturbüros Studio Vacchini stellt ohne Zweifel einen grossen Wurf dar. Die organische, zusammenhängende Struktur wirkt wie aus einem einzigen Steinblock gehauen. Der Bau «oszilliert zwischen Monolith und Welle», schrieb die Architekturzeitschrift Tec21. Er verweist auf Naturphänomene, er weckt Assoziationen zu Flüssen, Schluchten und Bergen. Die Tragstruktur des Gebäudes ist meisterhaft mit der Dachkonstruktion verschmolzen. Das Faltwerk des Dachs erinnert an eine Ziehharmonika, die Form wirkt wie der natürliche Rhythmus eines Flusses und fügt sich insofern nahtlos in die Landschaft rundherum ein. Die Tragstruktur an den langen Seiten des rechteckigen Baus besteht aus rund 15 Meter hohen V-förmigen Betonelementen. Auch im Innern prägen Sichtbeton und ein helles, weiches Grau das Bild. Für Tür- und Fensterrahmen sowie alle Metallteile wählten die Architekten ein gleichmässiges Grau. Im Sinne der Einfarbigkeit und einer ruhigen Atmosphäre sind die Fussböden der Turnhallen und die Akustikdecken im gleichen Farbton gehalten.

Der Tessiner Architekt Livio Vacchini hat sich Zeit seines Lebens intensiv mit dem Thema «Dach» auseinandergesetzt. Die Idee zu diesem Entwurf, der 2005 siegreich aus einem Studienwettbewerb hervorging, entstand während der gründlichen Beschäftigung mit der Frage, was im Grunde genommen ein Dach ausmacht. Für diesen Ort am Aareufer erschien Vacchini ein Unterstand ideal, der vor Regen einerseits und gleissender Sonne andererseits schützt. Der Idealzustand des Dachs wäre also folgender: frei stehend, gleichsam schwebend, ohne zusätzliche Struktur. Vacchini wollte eine konventionelle Bauweise unbedingt vermeiden, die an diesem Naturort den freien Blick über die grosse, grüne Freifläche der Uferlandschaft behindern könnte. In der jetzt realisierten Form kommt der Bau diesem Idealzustand sehr nahe, das Tragwerk überspannt die 80 mal 55 Meter messende Halle ohne Stützen im Innern. Das Tragwerk über den Dreifachturnhallen schwebt wie eine kontinuierliche Dachfläche über dem Raum. Die gefaltete Struktur aus vorfabrizierten Betonelemten ist leicht, dünn und statisch doch stark genug. Im Innern geniesst man den freien Blick in die Naturlandschaft rundherum, eine unvergleichliche Transparenz. An den Stirnseiten, nach Osten und Westen wirken die Turnhallen vollständig offen, kein Bauteil, keine Stütze stört den Blick ins Freie, weil die Turnhallen an diesen Seiten voll verglast sind. Doch auch an den beiden Längsseiten wirkt das Gebäude dank der V-förmigen Stützen immer noch sehr transparent und licht. Auf einer Höhe von zwei Metern liegt das Verhältnis von Bauteil und offener Sicht bei 1 zu 3. Das Dach weist ein Gefälle auf, damit das Regenwasser über die Dach- und Stützenfalten abfliesst. Die Konstruktion korrespondiert also vielfältig mit Bildern zum Thema Welle, Fluss, Schluchten und fliessendem Wasser, das die Form von Steinen und Geröll auskratzt. Es handelt sich

um den letzten Entwurf des Tessiner Architekten Livio Vacchini; nach seinem Tod im Jahr 2007 hat seine Tochter Eloisa Vacchini das Projekt weiter betreut.

Hier am Aareufer steht der ohne Zweifel imposanteste Elementbau der Schweiz. Besonders anspruchsvoll war die Herstellung der insgesamt 135 Betonelemte (54 Stützen und 81 Dachelemente). Die Betonelemente sind bei der Element AG in Veltheim in einem einzigen Arbeitsgang gegossen worden. Zum Versetzen der 135 Elemente auf der Baustelle kam der grösste Raupenkran der Schweiz zum Einsatz. Doch auch der Transport und die ganze Logistik stellten höchste Anforderungen an Präzision, Termineinhaltung und Zuverlässigkeit. Die einzelnen Betonelemente sind 40 bis 50 Tonnen schwer. Pro Tag konnten nicht mehr als acht Betonelemente, die die Einzigartigkeit des Gebäudes ausmachen, auf der Baustelle platziert werden. Der Vorteil der Vorfabrikation lag unter anderem darin, dass die Qualität des Betons mit Proben jederzeit überprüft und sichergestellt werden konnte. Besonders wichtig für die Realisierung war die Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauingenieuren und einem professionellen Generalunternehmer. Der GU wurde im Rahmen eines Konkurrenzverfahrens ausgewählt, wobei die Arigon Generalunternehmung AG den Zuschlag erhielt. Die Zürcher Firma zeichnete für die Koordination der insgesamt 25 beteiligten Unternehmen verantwortlich, wobei viele regionale Betriebe berücksichtigt wurden.

Nach rund zweijähriger Bauzeit wurde am 1. September 2010 der Betrieb aufgenommen. Im Innern findet man zwei unterteilbare Dreifachturnhallen vor, inklusive Tribünen, Gymnastik- und Unterrichtsräumen, Garderoben, Büros für Dozenten etc. Das gesamte Bauvolumen beläuft sich auf 49 100 Kubikmeter. Das Sportausbildungszentrum ist ein Gemeinschaftswerk des Kantons Aargau und der Stadt Brugg (Fachhochschule Nordwestschweiz und Berufs- und Weiterbildungszentrum Brugg). Zugleich ist auch ein Fussgängersteg über die Aare realisiert worden, der die Sportanlage Mülimatt mit den bestehenden Aussensportanlagen auf der anderen Seite der Aare verbindet; hier ging im Projektwettbewerb eine Spannbandbrücke von 182 Meter Länge siegreich hervor, konzipiert vom Churer Ingenieurbüro Conzett, Bronzini, Gartmann. Der Neubau Mülimatt ist ein wichtiger Teil des Campus Brugg-Windisch der Fachhochschule Nordwestschweiz. Im Endausbau dieser gemeinsamen Bildungsstätte der Kantone Aargau, Solothurn, Basel-Land und Basel-Stadt werden ab 2013 3000 Studierende und 1000 Dozierende auf dem Campus Brugg-Windisch arbeiten.

Von Arnold von Arx – Laut Kalender werden die Tage wieder länger – Minute um Minute. So &aum