(bw) Die Schweiz scheint für internationale Immobilien-Beratungsunternehmen zunehmend interessanter zu werden. Ab Februar ist Jones Lang LaSalle (JLL) mit einer eigenen Landesgesellschaft in der Eidgenossenschaft vertreten. Die Mitarbeiter der neuen Jones Lang LaSalle AG mit Sitz in Zürich sind in der Schweiz keine Unbekannten: Es handelt sich um das elfköpfige Team von Sal. Oppenheim Real Estate unter der Leitung von Jan Eckert. Somit geht die neue JLL-Landesgesellschaft mit einem bereits etablierten und bestens vernetzten Team an den Start. Jan Eckert (46) wurde zum CEO der neuen Gesellschaft bestellt. Der unternehmerische Fokus der neu gegründeten AG liegt den Angaben zufolge auf dem Management komplexer Immobilientransaktionen und -strukturierungen, der Bewertung von Liegenschaften und Immobiliengesellschaften, den Bereichen Corporate Finance und M&A-Beratung sowie der strategischen und organisatorischen Beratung bei der Entwicklung und dem Management von Immobilien. «Die Schweiz ist für Jones Lang LaSalle ein aussergewöhnlich interessanter Markt», sagt Andreas Quint, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Mit der Akquisition wolle JLL zum einen am Wachstum der eidgenössischen Immobilienbranche partizipieren und nicht zuletzt auch Schweizer Kapitalanlegern den globalen Immobilienmarkt erschliesen. Jan Eckert sieht im Zusammenschluss neue Möglichkeiten sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Immobilienunternehmen und -investoren: «Das globale Netzwerk von Jones Lang LaSalle verschafft uns nicht nur Zugang zu hochkompetenten Ansprechpartnern auf den internationalen Immobilienmärkten, sondern erschliesst uns auch Know-how zu Spezialthemen, die in der Schweiz noch wenig diskutiert werden.»

Gleichzeitig eröffnet sich für Schweizer Kunden ein direkter Zugang zu internationalen Investoren. Die bereits bestehende Kooperation mit Kuoni Mueller & Partner in Zürich und Schofield & Partners in Genf will die neue Gesellschaft weiter fortführen.

(bw) Beim Aufbau ihres neuen Geschäftsfelds Hotelimmobilien legte die ECE, bekannt als Entwickler und Betreiber von Shopping Centern rund um die Welt (unter auch beim Stücki in Basel), gleich mit dem ersten Projekt eine Punktlandung hin. Pünktlich zum Jahreswechsel veräusserte das Hamburger Unternehmen das Steigenberger Airport Hotel Berlin an die Acron Gruppe. Die Eröffnung des Hotels der Kategorie Viersterne Superior Hotels, das derzeit auf einer Grundstücksfläche von 4300 Quadratmetern gebaut wird, ist für Juni 2012 mit dem Betriebsstart des neuen Hauptsstadtflughafens geplant. «Wir freuen uns, dass wir ein Objekt erwerben konnten, das qualitativ höchsten Ansprüchen genügt und an einem spannenden Standort mit hohem Entwicklungspotential liegt», sagt Kai Bender, CO der Acron AG (Interview auf Seite 63).

Das Objekt zeichnet sich durch mehrere Besonderheiten aus: Der Airport Berlin Brandenburg International wird nach seiner Eröffnung im Juni 2012 der einzige Verkehrsflughafen im Grossraum Berlin sein. Der Flughafen Tegel wird zu diesem Zeitpunkt geschlossen. Daher ist von einer positiven Entwicklung der Passagierzahlen auszugehen.

Die bisherigen Flughäfen Schönefeld und Tegel haben 2009 rund 20,9 Millionen Fluggäste verzeichnet, der neue Airport Berlin Brandenburg International ist für eine Kapazität von bis zu 27 Millionen Fluggästen ausgelegt. Als einziges Hotel verfügt das Steigenberger Airport Hotel Berlin über eine direkte Anbindung an den Terminal des Flughafens und des ebenfalls neu entstehenden Bahnhofs. Besuchern stehen 322 Zimmer, davon 27 Suiten, Restaurant, Bar, Konferenz- und Tagungsräume sowie ein ausgedehnter Wellnessbereich mit Blick auf die Startbahnen zur Verfügung. Der Kaufpreis für das schlüsselfertige Hotel, inklusive Erschliessungskostenpauschale und kapitalisiertem Erbbaurechtszins, beträgt 59,5 Millionen Euro.

Bei ECE zeigt man sich mit dem Deal sehr zufrieden. «Dass es in relativ kurzer Zeit möglich war, das Projekt zu dem von uns gewünschten Preis zu verkaufen, zeigt uns, dass wir bei der Wahl des Standorts, Konzepts und Betreibers richtig lagen», bilanziert Martin Rodeck, Project Director des Hamburger Developers. Auch zukünftig werde die ECE ausschliesslich an herausragenden, hochfrequentierten Standorten und mit ausgesuchten Mietpartnern entwickeln – die Strategie habe sich bewährt.

Die Steigenberger Hotels AG, Frankfurt a.M., hat einen Pachtvertrag über 25 Jahre abgeschlossen inklusive zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren. Die ECE übernimmt die Bau-, Abnahme- und Fertigstellungsrisiken. Das Investment wurde in eine Einzelobjekt-AG eingebracht, die Acron Berlin Brandenburg International Airporthotel (ABBIA) AG, Zürich.

(tl) An bester Lage mit Blick auf den Sarnersee und die Obwaldner Berge entsteht in Wilen bei Sarnen die Überbauung «sunWilen» mit 42 Eigentumswohnungen. Der Baustart zur ersten Etappe erfolgt im Frühling. Im Herbst 2012 werden die ersten Wohnungen bezugsbereit sein. Die je fünf Dorf- und Hanghäuser auf der Sonnseite geben Wilen ein neues Gesicht. Dennoch fügt sich das Projekt der Architekten Lüscher Bucher Theiler nahtlos ins Ortsbild ein und integriert die bestehende St. Michaels-Kapelle in die Neubausiedlung. Alle Häuser werden im Minergie-Standard gebaut. Die Wohnungen weisen attraktive Grundrisse mit hellen Räumen von überdurchschnittlicher Grösse auf. Am Hang bieten sämtliche Zimmer Seeblick, dort gehören auch Gartensitzplätze oder grosszügige Terrassen zur Ausstattung. Sowohl der Innenausbau als auch der Grundriss können individuellen Wünschen angepasst werden. Das Angebot richtet sich an eine Kundschaft, die komfortablen Wohnraum in einer intakten Natur sucht und weder auf gute Verkehrsanbindung noch auf steuerliche Vorteile verzichten mag. Luzern ist lediglich 20 Autominuten entfernt. Und Obwaldens Steuerfuss ist niedrig. Die Preise für die 2 ½ - bis 5 ½ -Zimmer-Wohnungen bewegen sich zwischen 510 000 und 1,95 Millionen Franken. Investor des Projektes ist die Sunwil AG, Wilen, die Realisierung übernimmt die Duss Baumanagement AG, Buochs. Laut Projektleiter Bruno Duss beträgt die Investitionssumme rund 47 Millionen Franken. Die Vermarktung läuft über die Redinvest AG in Stans. www.sunwilen.ch

(tl) Im Zentrum von Winterthur, an der Gertrudstrasse 20, entsteht ein neungeschossiges Townhouse mit 28 attraktiven Eigentumswohnungen. Unter dem Motto «Greater Living» bietet die Zürcher Kubus Real Estate AG einen vielfältigen Wohnungsmix an – von Etagenwohnungen mit 2 ½, 3 ½ und 4 ½ Zimmer bis hin zu den vier Maisonettes und vier Wohn-/Arbeitsateliers. Die Wohnflächen sind zwischen 63 bis 144 Quadratmeter gross, die Ateliers bieten Flächen von 153 bis 234 Quadratmeter. Die günstigste Wohnung kostet 640 000 Franken, die teuerste Maisonette an südwestlicher Lage rund 1,73 Millionen Franken. Die Preise für die Ateliers liegen zwischen 810 000 und 1,23 Mio. Franken. Die individuellen Grundrisse lassen viele Gestaltungsoptionen zu. Jede Einheit ist hindernisfrei konzipiert und verfügt – bis auf vier Wohnungen – entweder über eine Terrasse oder einen Balkon. Jeweils vier Wohneinheiten werden vom zentralen Treppenhaus mit Lift erschlossen. Hoher Ausbaustandard mit hochwertigen, natürlichen Materialien lässt kaum Wünsche offen. Wenn trotzdem welche auftauchen, kann jeder Bewohner ein spezielles Hauswart-System nutzen. Dieses heisst «Gerry» und übernimmt Raumpflege und Wäscheservice, kümmert sich um die Haustiere oder Pflanzen und führt kleinere Handwerksarbeiten aus. Bezugsbereit sind die Wohnungen auf Frühjahr 2013. 

www.townhouse-winterthur.ch

(rbr) Zum vierten Mal präsentiert die Zürcher Locationgroup ihre Retail-Marktstudie. Es ist nicht alles beim Alten geblieben, aber Schweizer Standorte haben gleichwohl ihren hohen Status und Standard bewahrt, wenn nicht gar gesteigert. «In der Finanzmetropole bringt die jüngste Neuvermietung an der Zürcher Bahnhofstrasse die Luxusmeile zwischen Bally Capitol und Paradeplatz mit einer Spitzenmiete von CHF 9475 pro Quadratmeter im Jahr unter die Top 3 der teuersten europäischen Einkaufsstrassen.» Das war 2010, und wie tönt’s 2011?

«In der Limmatstadt bringen die jüngsten Neuvermietungen die Luxusmeile... mit einer Spitzenmiete von über 10 000 Franken pro Quadratmeter im Jahr unter die Top 3 der weltweit teuersten Einkaufsstrassen.» Das sind die feinen Unterschiede gegenüber 2010: Preiserhöhung und Aufstieg in die Weltliga (3.Stelle hinter New York / 5th Avenue und Hongkong/Causeway Bay). Die Zürcher Bahnhofstrasse ist – wenn man das Mietpreis- und Umsatzniveau vergleicht – auf Augenhöhe mit den Champs-Élysées.

Akribisch und pfiffig bebildert, gibt die Retail-Marktstudie 2011 Anschauungsmaterial und Fakten an die Hand über teure und begehrte Standorte von Zürich und Genf bis Lausanne und Winterthur, den beiden «am stärksten wachsenden Schweizer Städten». Eher verhalten präsentieren sich die Städte St. Gallen, Luzern, Lugano und Biel. In St. Gallen wird an der Multergasse (1A-Lage, 40 000 Besucher am Tag) eine Spitzenmiete von 4000 Franken/qm erzielt, sie sei die moderateste Miete in der Schweiz, vermerkt die Marktstudie. In Luzern werden an den besten Lagen bis 5000 Franken bezahlt (Weggisgasse) – bei bis 70 000 Passanten pro Tag. Die höchsten Mieten in Lugano werden an der Piazzetta Maraina gezahlt mit nahezu 4000 Franken/qm. Da nimmt sich Biel mit 3000 bis 3600 Franken/qm an der Nidaugasse recht moderat aus.

Die Studie der Locationgroup Research listet auch die erfolgreichsten und umsatzstärksten Shoppingcenter in der Schweiz auf – von ShopVille/Rail City (Zürich HB) mit einem Gesamtumsatz von 409 Millionen Franken und 24 800 Franken Umsatz pro Quadratmeter und Airport Shopping Zürich (480 Mio. und 18 000 Franken/qm) bis zum Gäupark Egerkingen (215 Mio. und 5100 Franken/qm) auf.

Die Marktstudie bietet viel Futter, macht neugierig. Man möchte mehr wissen, mehr Details, auch über die Akteure. Immerhin vermittelt sie eine Menge Anschauungsmaterial auch über das Lohnniveau in den Grossstädten der Welt, über Preisniveau und Kaufkraft. 

www.location.ch

 

 

 

 

Das Jahr ist noch jung. Wie sieht Ihre Bilanz, Ihre Erfolgsbilanz notabene, aus?

Riccardo Boscardin – Wir haben mit 2010 ein Rekordjahr hinter uns und konnten mit dem Immobilienfonds Sima im Mai eine Emission über 530 Millionen Franken durchführen. Wir haben einen neuen Fonds namens Direct Residential, der 2006 für qualifizierte Anleger gegründet wurde, im Oktober 2010 an die Börse gebracht. Es ist der erste UBS-Immobilienfonds, der Direktbesitz hat. Alle anderen Fonds – Foncipars, Anfos, Swissreal und Sima – haben Indirektbesitz. Was das Transaktionsvolumen angeht, haben wir weniger erreicht als angestrebt, nämlich «nur» rund 650 Millionen Franken gegenüber 750 Millionen im Jahr 2009.

Ihr Team prüft jährlich Objekte im Wert von 10 bis 20 Milliarden Franken. Sie könnten eine Milliarde Franken im Jahr anlegen und kommen 2010 auf 650 Millionen. Woran liegt das: War zu wenig Kapital vorhanden oder boten sich zu wenig geeignete Objekte an?

Es wird immer schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Wir könnten das Doppelte investieren, finden aber nicht genügend geeignete Objekte.

 

Welche Kriterien sind entscheidend, die Nettorendite

(rbr) Am 5. November 1952 in Basel geboren (Sternzeichen: Skorpion), aufgewachsen und zur Schule gegangen: Riccardo Boscardin. Der Name Boscardin stammt von den Zimbern ab, die, so die Sage, als Kimbern mit den Teutonen aus Jütland um 109 v. Chr. nach Italien einfielen, und um 101 v. Chr. endgültig besiegt wurden. Ein Teil von ihnen ist wohl im venetischen Raum hängen geblieben. Wissenschaftlich erwiesen ist, dass die Zimbern eine bairische Sprachminderheit in Oberitalien sind. Boscardins Vorfahren sind Zimbern und um 1870 von Venetien in die Schweiz (St. Gallen / Textilhandel) eingewandert.

Riccardo Boscardin hat über «Die Bestattung als Rechtsproblem» promoviert (Dr. jur.). Er ist seit 1984 für die Immobilienfonds, zuerst für den Bankverein, dann seit 2002 für die UBS als Head Global Real Estate - Switzerland, tätig.

Boscardin ist seit über 25 Jahren mit der Baslerin Doris verheiratet und hat drei erwachsene Kinder. Wohnhaft in Bottmingen/BL. Doppelbürger Boscardin (CH/I) ist grosser Frankreich-/Italien-Fan. Er besitzt ein Einfamilienhaus bei Basel und ein Feriendomizil in Südfrankreich.

 

Glauben Sie, dass der Imageverlust der UBS wieder wettgemacht wurde?

Da kann ich nur für mein Business sprechen. Sicher haben unsere Fonds in den letzten Jahren mehr gelitten als diejenigen der Konkurrenz. Hier spielte die UBS-Reputation eine Rolle. Generell beobachte ich, dass das Vertrauen in die UBS wieder da ist.

 

Was bedeutet Ihnen Firmentreue, Firmensolidarität, Firmenidentität?

Das ist für mich sehr wichtig. Ich arbeite seit fast 30 Jahren für diese Firma, aber diese Zeiten der Firmentreue sind wohl vorbei. Ich glaube aber, wenn ein Mitarbeiter die Firma verlässt, und zum Beispiel anderswo neue Erfahrungen sammelt und dann wieder zurückkommt, kommt das auch dem Arbeitgeber zugute.

 

Könnten Sie sich auch einen Wechsel zu einer anderen Bank in der Schweiz oder im Ausland vorstellen?

Nein, das könnte ich nicht. Nach der Pensionierung könnte ich höchstens eine Beratungstätigkeit für eine andere Firma übernehmen.

 

Wann lassen Sie sich pensionieren?

Das kommt auf meine Frau an. Spätestens in vier Jahren. Wenn es aber meiner berufstätigen Frau reicht und sie sagt: Let’s go to Nice, wo wir ein Domizil haben, dann würde ich ihr zuliebe früher aufhören.

 

Sie sind kein Sportclubfan, aber Kulturanhänger. Und sonst?

Ich sehe mir gerne Kunstausstellungen an, wie die im Januar eröffnete Segantini-Ausstellung in Riehen. Ziehe die Oper dem Schauspiel vor. Lese viel und bin Mitglied der Société d’Études Françaises und der Italienischen Dante Alighieri.

 

Und wie halten Sie es mit der Fasnacht?

O je, ich bin kein Fasnächtler und sage: Lieber auf die Skipiste als an die Fasnacht.

 

Was meinen Sie zur Hassliebe Basel – Zürich?

Ich begreife sie nicht. Es ist wohl eher ein Spiel. Wenn wir konsequent sind, gehen wir Basler, wenn wir etwas besonders Schönes kaufen wollen, nach Zürich. Es ist wohl eher so: Was sich liebt, das neckt sich – und was sich neckt, das liebt sich. Basel hat ein wunderschönes Ambiente. Das Einzige, was uns in Basel fehlt, ist ein See.

 

Wenn Sie Bundesrat wären …

Als Bundesrat würde ich gern das Aussendepartement übernehmen, denn ich glaube, meine grosse Stärke sind Connections.

von mindestens fünf Prozent oder … ?

Natürlich schauen wir nach einer Nettorendite plus/minus fünf Prozent. Wenn wir beispielsweise eine Liegenschaft mit der ETH als Mieter mit einem dreissigjährigen Mietvertrag unter Dach und Fach haben, dann hat diese Investition Bond-Charakter. In diesem Fall gingen wir unter fünf Prozent. Als Faustregel gilt die Regel plus/minus fünf Prozent, wobei es auf die Lage und Qualität der Liegenschaft und auf das Mietzinsniveau ankommt. Wir streben nachhaltige Investitionen an. Mein Ziel ist es, Ästhetik, Nachhaltigkeit und Rendite auf einen Nenner zu bringen. Ich will an den Liegenschaften Freude haben, Nachhaltigkeit und Rendite müssen stimmen. Eine Liegenschaft ist für mich wie ein Denkmal, und ich freue mich, wenn die Liegenschaft gut altert.

 

Wenn wir schon bei speziellen Liegenschaften sind: In Winterthur ist die Wohnüberbauung Rosenberg mit Shoppingcenter und 151 Wohnungen im Entstehen, in welche die Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge (AST) rund 60 Millionen Franken investiert. Bezug im Sommer 2011. Wie steht es um dieses Projekt?

Ausgezeichnet. Das bei dieser Überbauung zur Anwendung kommende Konzept «James – Wohnen mit Service» dürfte mit ein Grund für die sehr erfreuliche Vorvermietungssituation sein. Ich will mich aber nicht mit fremden Federn schmücken und muss unterstreichen, dass die AST nur Eigentümerin der Wohnungen ist. Das Migros-Shoppingcenter gehört uns leider nicht.

 

Sie bieten Wohnen mit Service.

Richtig. Aber wir sind keine Liegenschaftsverwalter. Diese Dienstleistungen übernehmen wir nicht selber, sondern haben sie ausgelagert. Facility Management, die Verwaltung etc. übernehmen Partner wie EPM, Privera, Livit oder Wincasa. Bei James-Rosenberg sind zwei Drittel der Wohnungen bereits vermietet respektive reserviert.

 

Ihr Kerngeschäft heisst Kaufen, Bauen, Managen. Verkaufen Sie nicht auch?

Wir sind keine Promotoren und dürfen dies vom Fondsgesetz her auch nicht sein. Wenn wir verkaufen, dann sind es Liegenschaften, die der Fondsstrategie nicht mehr entsprechen.

 

Das Objekt Riehenring in Kleinbasel hat einiges hinter sich. Die Gebäude wurden im letzten Jahr von der Warteck Invest übernommen. Der Immobilienfonds Sima will ein Hochhaus mit 90 Metern errichten und rund 100 Millionen Franken investieren. Es gab Verzögerungen, Einsprachen bis hin zum Bundesgericht, auf die das Gericht freilich nicht einging. Wie geht es weiter?

Sima hat die Liegenschaft per 1. Oktober 2010 übernommen, das heisst, nachdem das Bundesgericht auf den Antrag zur Unterschutzstellung der Liegenschaft nicht eingetreten ist. In der Zwischenzeit hat sich ein Generalplanerteam rund um die Architekten Morger & Dettli aus Basel konstituiert. Zurzeit überprüfen und optimieren wir, auf der Basis des Siegerprojektes aus dem Jahre 2007,  den Nutzungsmix. Im Frühsommer 2011 soll der Bebauungsplan bei den Behörden eingereicht werden.

 

Und das heisst?

Aktuell gehen wir von einem Investitionsvolumen von rund 100 Millionen Franken aus. Im etwa 90 Meter hohen Turm und der anschliessenden Blockrandbebauung sollen mehrheitlich Wohnungen mit James-Service erstellt werden. Im Gebäudesockel sind Nutzungen wie Restaurants, Verkaufsflächen und Büros angedacht. Zurzeit überprüfen wir auch noch, ob ein Hotel den Nutzungsmix sinnvoll ergänzen könnte.Wir wollen dieses Projekt realisieren, möchten aber auch, dass die Bevölkerung und die Behörden von Basel-Stadt dahinter stehen können.

 

Und welche Art Wohnungen sind geplant?

Mietwohnungen im mittleren Preissegment.

 

Zurück zu den UBS-Fonds. Wie unterscheiden sich die fünf UBS-Immobilienfonds untereinander?

Foncipars konzentriert sich auf Wohnliegenschaften ausschliesslich in der Westschweiz und auch die anderen Fonds unterscheiden sich in ihrer Strategie: Direct Residential und Anfos investieren in Wohnbauten in der deutschen Schweiz, Swissreal in kommerzielle Bauten in der gesamten Schweiz sowie Sima, der grösste Schweizer Immobilienfonds, in Wohn- und kommerzielle Bauten in der ganzen Schweiz. Wenn es sich beispielsweise um eine Investition von 200 Millionen Franken handelt, kann aufgrund des Risikos nur das Flagship Sima, mit einem Liegenschaftsportfeuille von über 5.5 Milliarden Franken, investieren, oder es findet eine gemeinsame Investition der anderen Fonds statt. Zusammengefasst, die Fonds unterscheiden sich neben der Struktur in der Nutzungsart

und der geografischen Lage der Investition.

 

Also kann es eine interne Konkurrenz und gewisse Überschneidungen geben.

Durchaus. Bei geeigneten Objekten, an denen mehrere Fonds interessiert sind, wird ein Rotationssystem angewandt, die so genannte Investment Allocation Policy. Bei Deutschschweizer Liegenschaften macht Foncipars beispielsweise nicht mit. Unter den in Frage kommenden Anlageprodukten wird nach angelsächsischem Muster abgewechselt. Mal kommt Sima, mal Anfos, Swissreal oder die AST dran, damit die Investitionen gerecht verteilt werden.

 

Diese Fonds sind in verschiedene Projekten involviert. Laufen die verschiedenen Projekte parallel?

Wir haben momentan Neubauprojekte für zirka 650 Millionen Franken laufen, das kann nur parallel realisiert werden. Wir planen zum Beispiel in Pratteln einen Turm am Bahnhofsplatz, einen in Morges oder eine grosse gemischt genutzte Liegenschaft in Opfikon für rund 140 Millionen Franken, das Wright Place. Aufgrund der Kapazitäten – wir haben zehn Architekten – können wir all diese Projekte nur mittels rollender Planung verwirklichen. Anders gesagt, bei einem Portefeuille von etwa 11 Milliarden Franken können wir bei Verzögerungen oder Verschleppung eines Projekts, durch Einsprachen etc., eine andere Liegenschaft vorziehen und bearbeiten.

 

Geld spielt also keine Rolle.

Nein, wir haben eher das Problem, dass wir zuviel Kapital erhalten, da die Nachfrage sehr gross ist. Ein Beispiel: Bei der letzten AST-Emission über 100 Millionen Franken wurde diese achtmal überzeichnet. Aber wir hatten nicht genügend Liegenschaften.

 

Wenn sich schon zu wenig Objekte und Projekte anbieten, müsste man doch über den Schweizer Raum hinausgehen. Könnten Sie das überhaupt?

Wir könnten das, denn theoretisch erlauben uns die Fondsverträge auch in der angrenzenden Nachbarschaft der Schweiz zu investieren. Aber bis anhin wurde von dieser Möglichkeit noch nie Gebrauch gemacht.

 

Ist das Tessin kein Thema bei Ihnen?

Wir sind im Tessin investiert, in Lugano und Locarno beispielsweise. Doch leider waren meine Vorgänger wohl nicht so tessinfreundlich. Obwohl der Liegenschaftsmarkt Tessin relativ klein ist, hätten wir heute gerne mehr Liegenschaften im Tessin.

 

Wie teilt sich denn der UBS-Immobilienkuchen auf?

Wie Sie vielleicht wissen, ist Foncipars der älteste Fonds der Schweiz, 1943 gegründet. Früher gab es bei den Immobilienfonds nur Wohnliegenschaften. Später investierte man auch in kommerzielle Liegenschaften etwa in Bürohäuser, Einkaufs- und Logistikzentren, Labor- und Schulgebäude. Gesamthaft setzt sich unser Portefeuille zu zwei Dritteln aus Wohnbauten und zu einem Drittel aus kommerziellen Liegenschaften zusammen.

 

Der Trend bei grossen Immobilienprojekten geht zu Mischnutzungen. Wie sieht das bei der UBS aus, etwa beim Winterthurer Projekt Rosenberg? Es gibt Geschäftsflächen, aber die gehören der Migros …

Leider, sonst hätten wir das Ganze gekauft. Ich kann folgende Faustregel nennen: Bei Neubauprojekten in Wohnliegenschaften wird unabhängig vom Vorvermietungsstand investiert; hingegen bei Projekten mit kommerzieller Nutzung investieren wir in der Regel erst bei einem Vorvermietungsstand von plus/minus 60 Prozent, sofern wir der Meinung sind, dass sich auch die restlichen Flächen problemlos vermieten lassen.

Sie haben einen neuen Property Fonds auf den Markt gebracht, den Direct Residential. Was hat es damit auf sich?

Es handelt sich um einen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Durch den Direktbesitz können sich steuerliche Vorteile für den in der Schweiz domizilierten Anleger ergeben, da der Immobilienfonds und nicht der Anteilsinhaber besteuert wird. Wir haben schon vor vier Jahren festgestellt, dass alle in Superstandorten und 1-A-Lagen investieren wollen. Ergo haben wir diesen Fonds ausschliesslich für qualifizierte Anleger gegründet, welche bewusst auch in Agglomerationsräumen investieren. Im Oktober 2010 haben wir nach erfolgter Kapitalverdoppelung die Umwandlung des bisher geschlossenen insitutionellen Immobilienfonds in einen offenen börsenkotierten Fonds erfolgreich abgeschlossen.

 

Schauplatz Zürich. Wie beurteilen Sie den dortigen Bauboom? Baut sich dort eine Blase auf?

In Basel ist man ja nur eifersüchtig. Nein, im Ernst, wir müssen in der Schweiz primär beim Eigenheimmarkt aufpassen. Deren Eigentümer könnten bei stark steigenden Zinsen Probleme mit der Tragbarkeit bekommen. In unserem Geschäft sehe ich weniger Gefahr, da die hypothekarische Belastung relativ tief ist, wir nicht jeden Preisexzess mitmachen und die Mieternachfrage ungebrochen hoch ist.

 

Welche Anlagetipps würden Sie für 2011 geben?

Leider muss ich sagen, dass zurzeit die Immobilienfonds aufgrund der starken Nachfrage relativ teuer sind. Wenn Sie sich als Privatperson ein Eigenheim kaufen wollen und auch höhere Hypothekarzinsen leisten können, dann greifen Sie zu, denn ich glaube nicht, dass es günstiger wird.

 

Ein ganz anderer Aspekt. Sie führen über 50 Menschen in Ihrem Bereich. Was ist Ihnen an Umgangskultur wichtig, was liegt Ihnen am Herzen?

Mir ist das interne Betriebsklima extrem wichtig. Ich führe ein bisschen patriarchalisch. Ich betrachte meine Abteilung wie eine grosse Familie, wie «meine Kinder». Ich will motivierte Mitarbeiter haben, interessiere mich für die Leute und weiss viel von deren Privatleben. Kurzum: Ich sehe mich als Patron der alten Schule und identifiziere mich stark mit unserem Arbeitgeber.

Von Thérèse Balduzzi – Für den amerikanischen Immobilienmarkt war 2010 kein gutes Jahr. Leider sind auch die Prognosen für 2011 nicht rosig. Die meisten Marktbeobachter sehen ein zumindest flaches Jahr voraus, viele glauben, dass die Preise noch weiter sinken werden. So scheinen Immobilienexperten vor allem die Frage zu diskutieren, ob das Jahr 2011 noch schlimmer ausfallen wird als das letzte, oder ob 2011 «nur» gleich schlimm sein wird wie 2010.

Die Gründe für die miese Stimmung sind in erster Linie in der Arbeitslosenquote von 9,4 Prozent zu suchen. Sie steht in direkter Wechselwirkung mit dem Häusermarkt. Einerseits ist Arbeitslosigkeit der Hauptgrund, dass Käufer ihre Hypotheken nicht bezahlen können, andererseits waren 40 Prozent aller Arbeitsplätze, die zwischen 2002 und 2007 neu geschaffen wurden, direkt vom auf Hochtouren laufenden Immobilienmarkt, der «Housing-Bubble», abhängig.

Zwar wurden 2010 immerhin 1,3 Millionen neue Jobs geschaffen. Nur reichen die nicht einmal, um den Bedarf an Einstiegsjobs für den Nachwuchs zu stillen, geschweige denn, die Arbeitslosenrate deutlich zu senken. Sie sank nur von 9,8 Prozent auf 9,4 Prozent. Die neu geschaffenen Jobs waren mehrheitlich in der Gastwirtschaft und im Gesundheitswesen angesiedelt. Selbst eine Quote von 200 000 Jobs pro Monat würde die Arbeitslosenrate nicht entscheidend mindern. Michael Shulman von der Unternehmensberatung Investorplace sagt gar voraus, dass sich der Immobilienmarkt erst gegen 2013 oder 2014 erholen wird. Im laufenden Jahr würde das Angebot an leer stehenden Häusern eine historische Spitze erreichen und gleichzeitig würden die Zwangsversteigerungen ein nie da gewesenes Ausmass annehmen. Die Arbeitslosenquote werde zehn Prozent überschreiten, die Zinsrate bei 0 Prozent bleiben und zu guter Letzt werde sich auch noch die europäische Schuldenkrise spürbar negativ auf die US-Wirtschaft auswirken.

Dass die offiziellen Arbeitslosenzahlen die Arbeitslosen nicht erfasst, die es aufgegeben haben, eine Stelle zu suchen oder die unfreiwillig Teilzeit arbeiten, wird grundsätzlich von niemandem bestritten. Würden diese Menschen einberechnet, beträgt die Rate laut «New York Times» 16,7 Prozent, was als eigentliche Arbeitslosenquote gelten müsste. Im Dezember 2010 wurden 6,4 Millionen Langzeitarbeitslose gezählt und 8,9 Millionen unfreiwillig Teilzeitangestellte (Zahlen: U.S. Bureau of Labor Statistics).

Während gegen Ende 2010 verschiedene positive Zeichen erkannt wurden, oder besser gesagt, alles, was sich nicht eindeutig verschlimmert hatte, von Optimisten als Zeichen der Besserung gedeutet wurde, trifft das auf die Häuserpreise definitiv nicht zu. Laut der von Standard & Poor erstellten Marktrecherche, den S&P/Case-Shiller Home Price Indices, war der Trend im Hauseigentum nicht nur schwach, sondern verschlechterte sich Ende letzten Jahres gegenüber dem Vorjahr.

In einigen Ballungszentren wurden die Hauspreise zehn Jahre zurückgesetzt. So fiel der Index für die Krisenstadt Detroit auf 68,86, das bedeutet, dass die Hauspreise in Detroit um über 30 Prozent niedriger sind als im Jahr 2000. Las Vegas, Cleveland und Atlanta sind auf dem Stand von 2000 angelangt. Demgegenüber geht es Los Angeles, New York und Washington D.C. besser, die auf die Werte von 2005 zurückversetzt wurden. Zusätzlich spricht man auch von einem «Schatteninventar», das die Situation noch verschlimmern wird, nämlich von Häusern, die bald einen neuen Besitzer brauchen, aber noch nicht offiziell auf den Markt gekommen sind. Dabei handelt es sich zu meist um Häuser, die im Besitz von Banken sind, weil ihre Bewohner die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen konnten. Am schlimmsten schneidet diesbezüglich der Staat New Jersey ab, wo 100 000 solcher Häuser gezählt wurden. Selbst wenn sich die Wirtschaft über Nacht erholen würde, wäre in New Jersey zuerst ein Rückstand von über drei Jahren normalen Verkaufsvolumens abzutragen. In Manhattan wurde eine langsame, aber kontinuierliche Bes

serung verzeichnet, vor allem im Luxussegment von Wohnungen mit Preisen über drei Millionen Dollar. So betrug der mittlere Preis für eine Wohnung im vierten Quartal 845 000 Dollar und war somit elf Prozent höher als im selben Viertel des Vorjahres. Der Durchschnittspreis erfuhr eine Steigerung von über 14 Prozent. In New York geben Preisdurchschnitte indes ein verzerrtes Bild ab, weil wenige Handwechsel von Superluxus-Objekten zu über 30 Millionen Dollar die Statistik überproportional beeinflussen. Der leichte Preisanstieg liegt immer noch weit unter den Werten von 2008, wo der mittlere Preis für eine Wohnung in Manhattan auf eine Million Dollar gestiegen war. Der Tiefstpreis 2009 lag vergleichsweise bei 800 000 Dollar (Zahlen: Streeteasy.com). Laut Jonathan Miller von der Firma Miller Samuel, die Schätzungen von Luxusobjekten vornimmt, wurde auf dem Markt für Wohnungen ab zehn Millionen im ersten Quartal von 2008 mit 55 Käufen die bisherige Spitze erreicht. Das bisherige Tief ist im letzten Quartal 2009 mit nur 18 Käufen erreicht worden. Im Jahr 2010 wurden im dritten und vierten Quartal wiederum je 25 Käufe getätigt.

«Der Markt wurde letztes Jahr eindeutig vom Luxusmarkt getrieben», meint auch Sophia Song der Market-Researchfirma Streeteasy.com. Pamela Liebman, CEO der Corcoran Group, einem der grössten Immobilienbroker, sieht sogar einen durch das zweijährige Vakuum beschleunigten Immobilienmarkt voraus. Als Beispiel führt sie das Gebäude 419-421 Broome Street auf, in dem der Schauspieler Heath Ledger eine von fünf ganzstöckigen Wohnungen mietete, in der er 2008 an einer Drogenüberdosis starb. Vier der unterdessen zu Eigentumswohnungen umgewandelten fünf Wohnungen eines Altbaus wurden letzten November innert einer Woche für 3,9 bis 5 Millionen Dollar verkauft.

Auch die erheblich teureren Luxuswohnungen des Neubaus 200 Eleventh Avenue in Chelsea der auf Luxusobjekte spezialisierten Architektin Annabelle Selldorf gingen wie frische Brötchen weg: Die Wohnungen zum Preis von fünf und 17 Millionen Dollar verfügen neben üblicher Luxusschikanen über die einzigartige Zugabe einer Autogarage auf selber Höhe wie die Wohnung. Statt wie bei Betuchten üblich von einem Doorman begleitet zur bereitstehenden Limousine zu huschen, oder wie Madonna in eine für New York seltene, eigene Garage unten ins Townhouse zu fahren, können Bewohner von 200 Eleventh Avenue ihren Wagen in den Autolift steuern, der sie bis vor ihre Wohnung bringt.

Gewisse Kenner der Branche sprechen gar von einer «Inflation der Milliardäre», da die Superreichen wieder angefangen haben, Wohnungen zu kaufen, nachdem sie die letzten zwei Jahre gewartet hatten. In New York werden 7300 Leute mit Vermögen über 30 Millionen gezählt. Kürzlich wurde auch das Penthouse 52A des Trump International Turms am südwestlichen Ende des Central Parks für 30 Millionen Dollar verkauft. Und letzten Monat wurde die supernoble Duplex-Wohnung der legendären Milliardärin Brooke Astor für 20 Millionen Dollar veräussert. Die traurige Geschichte der vor zwei Jahren im Alter von 105 Jahren verstorbenen Astor und ihres Sohns Anthony Marshall war in den letzten Jahren publik geworden, nachdem ihr Enkel, Philippe Marshall, seinen Vater Anthony der Misshandlung und des Erbbetrugs beschuldigt hatte. Der 85-jährige Anthony Marshall und sein Anwalt wurden zu Gefängnisstrafen verurteilt.

Auch im Büromarkt scheinen vor allem die besten Objekte gehandelt zu werden. Nach zwei Jahren Stille, scheint dieses Segment wieder lebendig zu sein: Bei Büros der Spitzenklasse in Städten wie New York und Washington werden teilweise Preise verlangt, die an die Boomjahre erinnern. Positiv ist vor allem, dass wieder investiert wird und leer stehende Bürogebäude aufgekauft werden. Trotz dieser guten Zeichen ist es aber höchst ungewiss, wie schnell sich dieser Markt erholen wird, hängt er doch direkt von den düsteren Arbeitslosenzahlen ab. Im vierten Quartal von 2010 konnte landesweit eine leichte Zunahme an Vermietungen verzeichnet werden. Es handelt sich darum um die erste positive Absorption seit 2007. Weil gleichzeitig aber auch neue Büroräume dazukamen, stieg das landesweite Inventar an leeren Büroräumen im dritten Quartal von 2010 von 16,6 in 2009 auf 17,6 Prozent, wie die New Yorker Branchenbeobachter-Firma Reis verkündet. Landesweit stehen Büroflächen im Wert von 48 Milliarden Dollar in Konkursverfahren, wie der New Yorker Marktbeobacher Real Capital Analytics berichtet.

In New York hat jedoch Google andere Interessenten überboten und das höchst verdrahtete Gebäude 111 Eight Avenue in Chelsea, das einen gesamten Strassenblock einnimmt, für 1,8 Milliarden Dollar gekauft. Kurz darauf wurde ein Bürogebäude am Broadway in Soho für 41 Millionen verkauft. In Washington bezahlte die Bank JPMorgan Chase 80 Millionen für ein Bürogebäude mit 17 700 Quadratmetern Fläche und die Weltbank bezahlte mit 216 Dollar den höchsten Preis, der in Washington je für ein Bürogebäude bezahlt wurde. In Chicago ist ein neues, prominentes Bürogebäude mit 60 Stockwerken für 665 Millionen verkauft worden. In Boston kaufte die Aktiengesellschaft Boston Properties den 62-stöckigen John Hancock Tower für 930 Millionen Dollar. Zwar sind ausserhalb der begehrtesten Städte wie New York, Washington und San Francisco bessere Deals zu finden, doch bringen sie auch ein grösseres Risiko mit sich. Dies gilt vor allem bei Bürohäusern mit vielen leer stehenden Räumen: In guten Zeiten ist es ein Vorteil, möglichst wenig Mieter übernehmen zu müssen, weil die unter älteren Verträgen mit tieferen Mieten stehen. Gegenwärtig müssen Investoren jedoch froh sein, wenn sie ihre Bürogebäude füllen können.

Von Daniel Stocker * – Die Suche nach attraktiven Kapitalanlagen ist nicht erst heute aktuell und attraktiv. Dieser Tatsache konnte auch die Finanzkrise nichts anhaben. Freilich hat das Bedürfnis nach Risikoeinschätzung zugenommen und somit auch das Bedürfnis nach Einsicht und Kontrolle über das investierte Kapital. Direkte Immobilienanlagen erfüllen diese Nachfrage oftmals besser als unübersichtliche Fonds oder so genannte strukturierte Produkte. Abgeschlossene Mietverträge erlauben die Kalkulierung der zukünftigen Erträge mit relativ hoher Genauigkeit. Zudem steht hinter jeder Immobilienanlage auch ein Gebäude mit Substanzwert, welcher sich gemäss festgeschriebenen Verfahren schätzen lässt.

Bei institutionellen Anlegern, die schlechte Erfahrungen mit alternativen Investitionen gemacht haben, war in den letzten Quartalen ein vermehrtes Interesse an Immobilieninvestitionen festzustellen. So wurden einige Portfolios anders ausgerichtet, und vermehrt mit Immobilienanlagen bestückt. Manche Anleger versuchten es zumindest. Wie schon 2008 konnte der Markt aber im letzten Jahr den Bedürfnissen der Investoren mehrheitlich nicht gerecht werden. Bis auf wenige Ausnahmen erreichten sie die budgetierten Investitionsvolumen nicht. Dies ergab eine von der Colliers CRA AG durchgeführte Umfrage unter 22 institutionellen Schweizer Investoren, Entwicklern und Beratern.

Dabei mangelte es nicht zwingend an Möglichkeiten. Ausschlaggebend für das Ausbleiben von Abschlüssen waren vielmehr die oft nicht zufriedenstellende Qualität mancher kommerziell genutzter Objekte und das höhere Risikobewusstsein von Investoren und finanzierenden Banken.

In den letzten, von wirtschaftlicher Unsicherheit geprägten Monaten haben Immobilieninvestitionen in der Schweiz an Attraktivität gewonnen – auch weil auf dem hiesigen Markt nicht wie im Ausland eine Preisblase entstanden ist. Besonders begehrt bei Investoren waren Wohnimmobilien rund um Wirtschaftszentren. Diese Anlagen verhielten sich weit weniger volatil als andere Kategorien, was zu einer höheren Nachfrage und steigenden Preisen führte.

Bei kommerziellen Objekten an Toplage, mit hohem Vermietungsgrad, passendem Ausbau und gutem Zustand konnten sich die Nettorenditen halten. Solche A-Klasse-Liegenschaften mit geringem Risiko stehen im Fokus der Investoren und werden im Mittel sogar für eine relativ tiefe Nettorendite von 4,4 Prozent gehandelt. Das Spektrum schwankt dabei von knapp unter 4 Prozent bis über 5 Prozent. Während in diesem Segment die Objekte beschränkt sind, besteht weiterhin ein Überangebot an C-Klasse-Objekten. In diesem Segment wird gegenwärtig mit einer durchschnittlichen Nettorendite von 6,7 Prozent kalkuliert. Das Preisspektrum ist in diesem Segment jedoch besonders gross, je nach Risikoeinschätzung. Die Bonität der Mieter spielt dabei eine entscheidende Rolle.

Der Schweizer Transaktionsmarkt ist recht lebhaft. Meistens werden die Objekte auf dem Markt breit gestreut, es ist eher selten, dass Objekte nur einer Hand voll potenzieller Käufer angeboten werden. Der Markt ist jedoch fragmentiert und verglichen mit ausländischen Märkten intransparent.

Nachdem sich die Zahl ausländischer Investoren im Verlauf der Finanzkrise merklich reduziert hat, ist der stabile und konservative Schweizer Immobilienmarkt wieder in der Hand institutioneller inländischer Anleger. Ganz verschwunden sind die auswärtigen Anleger nicht – die Schweiz ist mit ihrem wertbeständigen wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftlichen Umfeld und Immobilienmarkt weiterhin und erst recht interessant.

Das Risikoverhalten der Anleger hat sich im letzten Jahr den Umständen angepasst. Dennoch liegt in der vergangenen Wirtschaftskrise Potenzial für lukrative Investitionen. Der Refinanzierungsdruck von fremdkapitalintensiven Anlagen wird den Investitionsmarkt beleben. Kommerzielle Eigennutzer, die sich in einem finanziellen Engpass befinden, können durch Sale-and-lease-back-Geschäfte ihre angespannte Kapitalsituation verbessern.

Die Profiteure im Investmentmarkt sind nach wie vor Anleger mit starker Eigenkapitalbasis sowie solider Finanzierung. Ebenso können verkaufswillige Wohnimmobilienbesitzer von der grossen Nachfrage profitieren. An guten Standorten werden Nettorenditen von 4 bis 5 Prozent erzielt. Für nachhaltige Bauten mit gutem ÖV-Anschluss bestehen rosige Aussichten; Minergie und weitere Nachhaltigkeitsthemen werden auch auf Investorenseite immer wichtigere Kriterien. Trüber sieht es für Einkaufscenter der älteren Generationen sowie Gewerbe- und Industrieliegenschaften an B- und C-Lagen aus.

 

* Daniel Stocker, Dipl. Geograph UZH

Consultant Research & Market Analysis,
Colliers CRA AG

Das 3. Forum ist noch fisch in Erinnerung, schon kündigt sich der 4. Schweizer Shopping Center Kongresses an, vorgeschoben auf den 19. Mai 2011 in Zürich. Er verspricht abermals ein Leckerbissen zu werden. Den Organisatoren ist es wieder gelungen, ein attraktives Programm zusammenzustellen. «Die hochkarätigen Referenten bieten auch in diesem Jahr einen würdigen Rahmen des grossen Familientreffen der Shopping Center Industrie» schwärmt Jan Tanner, der neue Präsident des SCSC Swiss Council of Shopping Centers.

Erstmals findet der Kongress im Frühling statt – mit guten Grund, denn GfK Switzerland AG und SCSC, Swiss Council of Shopping Centers haben eine Partnerschaft vereinbart. Die Kongressteilnehmer profitieren davon, ihnen wird in diesem Jahr erstmals die Hitlisten der besten 20 Shoppingcenter in der Schweiz mit Umsätzen präsentiert.

Aus der Schule werden Burkhard Hoffmann, Geschäftsführer der ECE Development Deutschland & Schweiz, und Thomas Kurrer, Verwaltungspräsident Shoppi Tivoli, plaudern. Gespannt dürfen die Teilnehmer auf Christian Constantin sein. Der 1957 in Martigny geborene Architekt und Investor ist vor allem durch seinen exzentrischen Führungsstil als Präsident des Fussballclubs FC Sion über die Landesgrenzen hinaus bekannt geworden. Neben seiner Passion Fussball betreibt er ein international erfolgreiches Architekturbüro. Er wird im Frühling das neue Shoppingcenter «Cristal» in Martigny eröffnen.

Bis Ende Februar 2011 profitieren Teilnehmer von einem Frühbucherrabatt unter

www.sc-forum.ch

Von Susanne Kapfinger – Die Versicherungsbranche atmet wieder auf. Die Chefökonomen des Rückversicherers Swiss Re, Thomas Hess und Kurt Karl, prognostizieren für ihren Sektor sogar eine Wachstumsbeschleunigung im Jahr 2011. Auch könnten die meisten Versicherungsunternehmen die Kapitalbasis auf das Vor-Krisenniveau zurückbringen, sind die beiden überzeugt. In ihrem Ausblick 2011/2012 sehen sie mittelfristig keine akute Inflationsgefahr auf die entwickelten Volkswirtschaften zukommen.

Trotz dieser positiven Aussicht befindet sich die Versicherungsbranche als Ganzes im Umbruch. Lebensversicherungen wie auch institutionelle Altersvorsorger sind durch die Entwicklungen an den Kapitalmärkten bei praktisch unverändert gebliebenen Leistungszusagen arg in Bedrängnis geraten. Die schweizerische Finanzmarktaufsicht (Finma) schaffte deshalb neue Regelwerke, darunter die «Swiss Solvency Test»-Regeln (SST). Damit wird ab Januar 2011 von den Versicherungen eine strengere Eigenkapitalunterlegung verlangt. Welche Konsequenzen die SST-Regeln auf die Immobilienbestände und auf die Immobilienpreise haben, ist umstritten. Das Thema wird noch heiss diskutiert.

Ab 2013 sollen denn auch EU-weit mit «Solvency II» neue Eigenkapitalregeln in Kraft treten. Versicherer müssen sich daher 2011 intensiv mit einer Optimierung und Neuausrichtung ihres Geschäftsmodells infolge von Solvency II beschäftigen, um ab 2013 am Markt nicht ins Hintertreffen zu geraten. Die neuen Regeln haben konkrete Auswirkungen auf die Kapitalanlagen. Welche Rolle kommt in diesem dynamischen Umfeld Immobilien zu und welchen Einfluss haben Versicherungsgesellschaften auf die Schweizer Immobilienmärkte?

13 Prozent des gebundenen Vermögens von Schweizer Versicherern sind Immobilien. Der Investmentmarkt beträgt insgesamt 960 Milliarden Franken, wovon sich 160 Milliarden im Besitz von Institutionellen Anlegern befinden. Davon halten Versicherungen und Pensionskassen immerhin 28 beziehungsweise 38 Prozent (siehe Grafik). Wenn also Versicherungen und Pensionskassen ihre Positionen in Immobilien ausbauen oder vermindern, hat dies unmittelbare Folgen für die Immobilienpreise. Hinsichtlich des Swiss Solvency Test (SST) müssen Versicherer nun ihre Kapitalunterlegung vergrössern, um ihr Geschäftsrisiko zu vermindern. Bei hoher Eigenmittelanforderung im SST müsste man den Immobilienbestand reduzieren, sagte Frank Rietmann in Medienberichten. Rietmann ist bei der Basler Versicherung Mitglied der Direktion und leitet das Risikomanagement Schweiz. Immobilien wären laut Rietmann aber eine ideale Anlage, wenn diese im SST richtig modelliert wären. Denn der Kauf von Immobilien garantiert eine stabile Mieteinnahme. Reduziert sich der Immobilienbestand aufgrund des SST, so hätte das Folgen für den Immobilienmarkt.

Mit 20 Prozent hält die Nationale Suisse eine im Vergleich zu anderen Versicherern hohe Immobilienquote. «Eine Kapitalerhöhung aus Sicht der Immobilienrisiken und auch aus allgemeiner Sicht drängt sich aufgrund der aktuellen SST-Kennzahlen nicht auf», sagte Benno Flury, CIO der Nationale Suisse im Sommer 2010. Ebenso wenig wie eine Kapitalerhöhung sei auch eine Verringerung der Vermögensquote für Immobilien angezeigt.

In der Risikobetrachtung respektive in der Berechnung der zu unterlegenden Eigenmittelhöhe bei Immobilienanlagen besteht Uneinigkeit. Für viele Versicherer und für den Verband der Immobilieninvestoren (VIV) wird die ehemals als quasi risikolos betrachtete Anlagekategorie im Risikomodell der Finma plötzlich mit Risiken belastet. Daher geben sich einige grosse Versicherungen noch nicht geschlagen. Da mit der Finma noch Gespräche geführt werden, wolle man auch nicht zu neuen Strategieausrichtungen Stellung nehmen, heisst es auf Anfrage.

Gemäss Finma können Immobilienpreise sehr wohl starken Schwankungen unterliegen. Im SST sollen nun diese Wertschwankungen im Immobilienbestand über die Volatilität eines repräsentativen statistischen Index’ erfasst werden. Als massgebende Grundlage für die Messung der Marktvolatilität sowie der Erträge (Performancebetrachtung) auf Immobilienanlagen schlägt die Finma den IAZI-Performance-Index vor. Der Index weist mit einer Standardabweichung von unter fünf Prozent im Verhältnis zu Aktienindizes eine eigentlich geringe Risikoeinschätzung auf. Dennoch glauben einige Branchenvertreter, dass die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Anlageklassen dadurch vermindert würde.

Auf Grundlage der Anlagerichtlinien können aber Versicherungen bereits heute nur konservative Immobilienkategorien für das Deckungskapital anrechnen, die einen stabilen Cashflow erwirtschaften und im Notfall einfacher verwertbar sind. Somit beschränken sich Versicherer auf vornehmlich risikoarme Wohnobjekte, Büro- und Verwaltungsliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Verkaufsflächen an zentralen Lagen.

Versicherungskonzerne überprüfen so oder so ihre Immobilienstrategie. Infolgedessen plant die Allianz etwa die Aufstockung der Immobilienbestände inklusive Fondsinvestitionen von 17 auf 30 Milliarden Euro mit einer Konzentration auf grosse Geschäftsimmobilien und Einkaufszentren, wie der Erwerb von rund 80 Liegenschaften der

Aldi-Gruppe zeigt. Gleichzeitig werden ältere Liegenschaften mit minderer Lagequalität im Umfang von einer Milliarde Euro verkauft.

Grundsätzlich muss eine Versicherungsgesellschaft drei Herausforderungen meistern: Sie muss Kapital langfristig sichern durch entsprechende Erträge aus Kapitalanlagen. Dabei gilt es, innerhalb der Vermögensklassen (Obligationen, Aktien, Immobilien, Kredite, Hedge Funds) Risiken zu begrenzen. Zudem müssen zur Erhaltung einer breiten Kundenbasis auch Mittel ausgezahlt werden. Diese Vorgaben stehen im Zielkonflikt zueinander. Professor Klaus Spremann vom Institut für Banken und Finanzen der Universität St. Gallen nennt den «Zielkonflikt ein strategisches Dreieck».

Nun nehmen Immobilienanlagen innerhalb des strategischen Dreiecks tatsächlich eine wichtige Rolle ein. Im Multi-Asset-Portfolio von Versicherungsgesellschaften wirken Immobilienanlagen zum einen anti-korrelierend. Es ist aber auch eine Abkehr von der bisherigen Buy-and-Hold-Strategie zu beobachten. Immer mehr Gesellschaften managen die Immobilie aktiv, um die Erfolgspotenziale der Kapitalanlagetätigkeit zu nutzen. Im Trend liegt die Risikostreuung in verschiedene Immobilienanlagevehikel. Damit wird eine geeignete Mischung angestrebt, um den grösstmöglichen Diversifizierungseffekt im Immobilienanlagebestand zu erreichen.

Aber auch turbulente Aktienmärkte, steigende Inflationsgefahren sowie der Bedarf an stabilen Cashflows führen zur stärkeren Bedeutung von Immobilienanlagen. Natürlich sind Immobilieninvestments nicht risikofrei. Hier erfordern unterschiedliche Einflussfaktoren und Marktzyklen Tools zur Entscheidungsunterstützung. Die kontinuierliche Verbesserung der Datenlage macht hier den Weg frei für die Modellie

(sk) Wie hoch ist ihre Immobilienquote?

Matthias Henny * (MH) – Die Immobilienquote der AXA Winterthur beträgt momentan rund zwölf Prozent.

Martin Wenk ** (MW) – Die Immobilienquote beträgt in der Schweiz 15 Prozent aller Anlagen.

 

Drängt sich eine Verringerung der Immobilienquote auf, inwiefern überprüfen Sie ihre Immobilienstrategie im Hinblick auf SST?

MH – Eine Reduktion dieser Quote aufgrund des Swiss Solvency Test (SST) drängt sich nicht auf. Wir arbeiten bereits seit mehreren Jahren mit einem Risikomodell, das dem SST-Modell sehr ähnlich ist; die Einführung des SST führt deshalb auch nicht zu einer Neuausrichtung der Strategie. Was wir jedoch laufend im normalen Arbeitsprozess tun, ist die Überprüfung der Asset Allocation, die auf unseren Rendite-Erwartungen und dem Risikokapitalbedarf beruht.

 

MW – Aufgrund der Kapitalanforderungen, die der SST an Immobilienanlagen stellt, wird die Strategie überprüft. Derzeit sind allerdings noch Abklärungen der Finma bezüglich der genauen Parameter im Gange. Sollten diese so bleiben, wie heute vorgesehen, werden sich die Renditeanforderungen an die Immobilien erhöhen. Falls der Markt diese Renditen nicht hergibt, müssten wir unsere Immobilienanlagen wohl reduzieren.

 

Welche Bedeutung haben Immobilien als Kapitalanlageklasse für Sie, welche Anlageziele verfolgen Sie mit Immobilien?

MH – Immobilien sind für uns eine Anlagekategorie, die ein hohes, stabiles und laufendes Einkommen liefert und nur ein beschränktes Downside-Potenzial besitzt. Dieses kontinuierliche Einkommen unterstützt uns dabei, die langfristigen Zahlungsströme der Lebensversicherungspolicen abzudecken.

 

MW – Die Immobilien haben für uns eine sehr wichtige Bedeutung. Wir investieren überwiegend in Wohnimmobilien, die sehr stetige Mietzinseinnahmen erbringen. Damit sind sie Teil einer ausgewogenen Anlagestrategie, die es uns ermöglicht, unseren Versicherten eine attraktive Rendite zu bezahlen.

 

Wie lässt sich ihr Immobilienbestand kurz charakterisieren?

MH – Wir investieren in Wohnimmobilien, Büroliegenschaften und gemischte Liegenschaften, regional diversifiziert in der ganzen Schweiz. Der Ansatz dabei lautet ‚buy & manage’. Zudem engagieren wir uns auch in Projektentwicklungen.

 

* Matthias Henny, Finanzchef der AXA Winterthur / ** Martin Wenk, CIO, Leiter Konzernbereich Asset Management Baloise Group

rung innovativer Portfoliomanagementansätze. Ein Beispiel dazu ist das taktische Immobilien-Portfoliomanagment-System von Michael Kuhn.

Wodurch zeichnen sich nun die versicherungsseitigen Investitionen in Immobilien aus? Professor Pascal Gantenbein, Uni
St. Gallen, streicht in seinem Research «Optimale Immobilieninvestments für Versicherungen» (2004) drei Besonderheiten heraus:

Erstens führt die Berücksichtigung der spezifischen langfristigen Verpflichtungen im Rahmen einer Surplus-Optimierung zu bedeutend kleineren Immobilienanteilen als eine rein aktivseitige Betrachtung. Je nach Einsatz derivativer Instrumente zur Absicherung der passivseitigen Zinsänderungsrisiken verändert sich auch der aktivseitige optimale Immobilienanteil.

Zweitens bieten Immobilien keinen perfekten Inflationsschutz, was bei Versicherungsleistungen mit Teuerungsanpassung bedeutsam ist.

Und drittens können Immobilien auch betrieblich genutzt werden. Obwohl gewichtige Argumente für eine Auslagerung selbst genutzter Immobilienbestände sprechen, erweist sich diese nicht in allen Fällen als die optimale Lösung.

Chief Investment Officer Cecilia Reyes von der Zurich Financial Services Group (Zurich) wird spätestens mit Einführung des Solvency II offiziell zu ihrer Immobilienstrategie Stellung beziehen müssen. Reyes hat in ihrer Rolle als Head of Investment Strategy Implementation seit April 2006 grosse Erfahrung in der Entwicklung und Umsetzung von Zurich’s Investment Management Strategien gesammelt. Sie führte das Team von regionalen Investment Managern und brachte die Immobilienstrategie der Firma gruppenweise voran. Der Immobilienbestand der Zurich Financial Services Group beläuft sich auf über elf Milliarden Franken.

Die Swiss Re hält einen Immobilienbestand von über zwei Milliarden Franken in Deutschland, vornehmlich München, und in der Schweiz. Als Teil des Asset Managements kümmert sich bei der Swiss Re das Real Estate Portfolio Team um die strategische Bewirtschaftung der Liegenschaften, Akquisitions- und Verkaufsstrategie. Das Immobilien-Portfolio der Swiss Re umfasst Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen. Der Wohnbestand sollte laut offizieller Vorgabe nicht älter als zehn Jahre sein, es sei denn es wurden umfassende Sanierungsmassnahmen ergriffen. Das Immobilienteam kann auch Bauland oder Entwicklungsprojekte erwerben. Die Anlagestrategie konzentriert sich in der Deutschschweiz auf Wirtschaftzentren von regionaler oder nationaler Bedeutung, wie Zürich, Aargau, Luzern und Zug. In der Romandie beschränkt sich das Anlagespektrum auf das Genfer Seebecken. Das Volumen bewegt sich für ein einzelnes Objekt zwischen 10 und 100 Millionen Franken, wobei Bauprojekte ab 20 Millionen von Interesse sind.

Dagegen besitzt die Swiss Life Gruppe ein Immobilienportfolio von über 13 Milliarden Franken. In den Schlagzeilen war beispielsweise das Bellevue-Haus, das seit Dezember 2010 der Swiss Life gehört. «Die traditionsreiche Liegenschaft am Zürcher Bellevue passt sehr gut in das Immobilienportfolio von Swiss Life. Die Immobilien sind nach wie vor ein wichtiger Pfeiler unserer Anlagestrategie», wird Martin Signer, Leiter Swiss Life Property Management in einer Medienmitteilung zitiert. Über die Höhe des Verkaufspreises schwiegen sich die beiden Vertragsparteien aus. Schätzungen von Experten gehen von einem Wert zwischen 170 Millionen und 250 Millionen Franken aus.

Interview: Jürg Zulliger – Wincasa AG und Knight Frank gaben eine neue Partnerschaft bekannt. In welchen Bereichen streben die beiden Partner konkret eine Zusammenarbeit an?

Dieter Beeler – Knight Frank ist für uns als internationales Netzwerk ein Partner, der uns internationale Märkte erschliesst. Bis dato sind wir als Wincasa ausschliesslich in der Schweiz tätig. Das wird sich grundsätzlich auch nicht ändern, aber dank dieser neuen Kooperationsvereinbarung erhalten wir Zugang zu internationalen Unternehmungen und deren Bedürfnisse im Immobiliensektor. Im Fokus ist dabei der Bereich Commercial, die Suche nach Flächen und Immobilien, aber auch Beratung und Global Tenant Representation, das heisst die Mietervertretung dieser Firmen in der Schweiz.

 

Und welches sind die Interessen der Firma Knight Frank?

Knight Frank verfolgt mit der Zusammenarbeit mit uns vor allem zwei Anliegen. Die Schweiz stellt auf ihrer Karte bis jetzt einen weissen Fleck dar, den sie auszufüllen suchen. Weiter suchen sie in der Schweiz einen Partner, den sie ihren Kunden guten Gewissens für Immobilienbedürfnisse in unserem Land empfehlen können. Knight Frank ist damit weltweit, europaweit und nun auch in der Schweiz tätig. Umgekehrt ist es für uns auch von Interesse, wenn wir Kunden mit Anfragen in Richtung Grossbritannien, Deutschland oder Polen an Knight Frank verweisen können. Uns steht damit neu ein Vertreter im Ausland zur Seite, der unsere Kunden bei Immobilienanliegen im Land ihrer Wahl fachtechnisch unterstützen kann.

 

Bleiben die Firmen rechtlich gesehen vollständig getrennt?

Ja. Wincasa und Knight Frank bleiben rechtlich völlig unabhängig, wir schliessen eine Kooperationsvereinbarung, die in erster Linie einen gemeinsamen Marktauftritt im Kommerzsegment vorsieht. Das heisst, wir werden in der Schweiz vereinbarten Umfang als «Wincasa in Assosciation with Knight Frank» auftreten.

Welches ist die Zielgruppe der neuen Kooperation?

Es geht vor allem um Flächen und Objekte im kommerziellen Bereich. Unsere Kunden werden zu 90 Prozent Unternehmen und institutionelle Investoren sein, die sich in der Schweiz positionieren wollen.

Ihr Angebot wird jetzt mit Dienstleistungen im Investmentbereich abgerundet. Passt dies zu Wincasa, als deren Kernkompetenz ja die Bewirtschaftung gilt?

Es ist richtig, dass wir in der Immobilienbewirtschaftung gross und bekannt geworden sind und diese Dienstleistung unsere Kernkompetenz darstellt. Schon jetzt haben wir aber auch eine Abteilung im Bereich Real Estate Investment aufgebaut, es wird also nichts neu erfunden. Dazu gehören Dienstleistungen rund um Kauf und Verkauf, Beratung bei Transaktionen und so weiter. Und dies auch für internationale Kundschaft. Im Kontakt mit vielen internationalen Kunden stellen wir ausserdem fest, dass Fragen der Immobilienbewertung für viele Firmen heute von grosser Bedeutung sind. In diesem Bereich wollen wir uns daher verstärkt positionieren.

 

Befürchten Sie nicht eine Unschärfe im Profil von Wincasa?

Nein, unser Anliegen ist ja nicht eine Umpositionierung der Firma. Unsere Kernkompetenz ist und bleibt die Bewirtschaftung. Es geht uns lediglich darum, dass unser Angebot im Investmentbereich und im Zusammenhang mit Transaktionen verstärkt im Markt wahrgenommen wird.

 

Immobilien-Bewirtschaftung gilt als anspruchsvoll, aufwändig, personalintensiv, aber nicht unbedingt als Geschäftsbereich mit hoher Wertschöpfung. Geht es mit diesem Schritt auch darum, wertschöpfungsintensivere Geschäftsbereiche anzubieten?

Wenn wir uns mit der Knight-Frank- Kooperation solche neuen Geschäftsbereiche erschliessen, wird sicher nichts dagegen einzuwenden sein. Im Vordergrund war dies allerdings kein Motiv für uns. Erstens geht es uns vor allem darum, die verstärkte Nachfrage internationaler Firmen im Schweizer Markt in unsere Richtung zu lenken. So verstehen wir uns als Eingangsfenster für international operierende Unternehmungen. Wenn wir einen Teil dieser Nachfrage aus dem Ausland bei uns akquirieren, so stellt dies zugleich einen wichtigen Beitrag für unsere Bewirtschaftungstätigkeit dar. Es hilft uns zum Beispiel, für Flächen neue Mieter und Kunden zu finden, die ohne dieses internationale Netzwerk vielleicht leer stehen würden. Ich glaube, es wird auch unserem Image einen positiven Impuls verleihen. Wer mit einem renommierten internationalen Netzwerk zusammenarbeitet, wird ohne Zweifel als dynamisch eingeschätzt.

 

Was versprechen Sie sich persönlich und für das Personal von Wincasa?

Wir versprechen uns auch für unsere Beschäftigten eine Fülle neuer Impulse und Anregungen. Unser Personal kann einst Stages in London absolvieren und umgekehrt. Das bietet neue Möglichkeiten des Job Enrichments.

 

Diese neue Zusammenarbeit erfolgt in einem günstigen Moment, der Immobilienmarkt blüht und wächst, das Investitionsniveau war kaum je so hoch wie heute. Könnte die Geschäftstätigkeit in den Bereichen Investment und Immobilienbewirtschaftung in Zukunft nicht wieder deutlich schwieriger werden?

Ich habe den Eindruck, wir haben es seit Jahren quasi mit einem Glaubenskrieg zu tun. Eine Seite kündigt seit längerem eine drohende Immobilienkrise an, die bis jetzt aber nicht eingetreten ist. Die andere Seite ist der Auffassung, dass wir in der Schweiz ein gesundes Wachstum verzeichnen und die Entwicklung keine Parallelen mit den Überhitzungen in Amerika oder in Spanien aufweist.

 

Was denken Sie?

Ich kann mir vorstellen, dass in den nächsten Jahren zweitklassige Objekte und suboptimale Lagen in der Schweiz vermehrt unter Druck kommen könnten. Das Geschäft wird sicher nicht einfacher. Aber wenn ich die von uns sorgfältig beobachteten operativen Zahlen beurteile, sind Sorgen nicht berechtigt. Die Erhebungen zu den auslaufenden Mietverträgen und Kündigungen lassen zum Beispiel auf eine stabile Situation schliessen. Für die nächsten 18 Monate gibt es keinerlei Anzeichen von einem Anstieg der Leerstände.

 

Aber wächst der Druck vor allem von grossen institutionellen Investoren als Kunden?

Natürlich ist es eine ganz normale Entwicklung, dass die Eigentümer laufend ihre Immobilienanlagen und die Renditen zu optimieren suchen. Viele dieser Massnahmen wirken sich direkt in der Bewirtschaftungstätigkeit aus. Ich kann feststellen, dass bei gleich bleibendem Honorarumfang das Aufgabengebiet grösser geworden ist. Die Anforderungen an Bewirtschafter in der Praxis liegen heute sehr hoch.

 

In der Presse waren Honoraransätze in der Bewirtschaftung von 5 oder 7 Prozent der Mieterträge zu lesen. Sind solche Zahlen heute noch aktuell?

Nach meiner Einschätzung sind heute Honoraransätze in der Grössenordnung von sechs oder sieben Prozent nicht mehr marktkonform. Eine solche Marge mag es noch in Einzelfällen oder bei Einzelobjekten geben. Je nach Grösse einer Liegenschaft und eines Portfolios liegen die Honoraransätze heute meist zwischen 4 und 4,5 Prozent.

Von Jürg Zulliger – Bei den Schweizer Immobilienfonds macht der Fremdkapitalanteil rund 20 Prozent des Vermögens aus, bei den Immobiliengesellschaften sind es sogar deutlich über 50 Prozent. Und wer als Privatinvestor selbst ins Immobiliengeschäft einsteigt, ist in den meisten Fällen erst recht auf einen hohen Fremdkapitaleinsatz angewiesen, um überhaupt Akquisitionen tätigen und finanzieren zu können. Dr. Hans-Peter Bauer von der auf Schweizer Immobilienanlagen spezialisierten Asset Management Firma Swiss Finance & Property AG sagt dazu: «Bei Immobilienportfolios spielt das Zinsmanagement eine entscheidende Rolle.» Bei einer Verschuldung von 50 Prozent investiere der Anleger zu zwei Dritteln ins Liegenschaftsgeschäft und zu einem Drittel ins Zinsmanagement. «Ein kluger Entscheid in der Bewirtschaftung der Passivseite ist genau so viel wert wie die Akquisition eines gutes Projektes beziehungsweise einer guten Immobilie», erklärt Hans-Peter Bauer weiter. Nach seiner Einschätzung ist diese Einsicht im Immobiliengeschäft aber nach wie vor wenig verankert. Etwas zugespitzt formuliert: In der Praxis widmen sich mehrere versierte Portfoliomanager der Akquisition und Positionierung von Immobilienprojekten. Das Management macht sich bestenfalls quartalsweise Gedanken über das Zinsmanagement.

Dabei geht es zum einen darum, sich das nötige Fremdkapital zu günstigen Konditionen – sprich einer tiefen Bankmarge – zu beschaffen. In dieser Hinsicht sind vor allem die von den Grossbanken UBS und CS betriebenen Immobilienfonds in einer komfortablen Position, zumal sie sich über die jeweiligen Banken günstig refinanzieren können. Eine etwas höhere Marge zahlen die meisten anderen Immobilienfonds, die meist mit einer Bankmarge von 30 bis 60 Basispunkten kalkulieren müssen. Doch das Verhandlungsgeschick und die Wahl des richtigen Finanzierungspartners machen nur einen kleinen Teil des Erfolgs aus. Lorenz Heim, Geschäftsleiter des Zürcher Hypothekenzentrums, rückt diese Fakten in den richtigen Zusammenhang: «Ich stelle immer wieder fest, dass bei Immobiliengefässen mittlerer Grösse nicht das Maximum in der Finanzierung heraus geholt wird.» Das verantwortliche Management respektive der Finanzchef lasse es teils damit bewenden, eine vorteilhafte Marge auszuhandeln, setze aber de facto 08/15-Finanzierungsinstrumente ein oder setze auf die falschen Laufzeiten. Zu den gängigen und nahe liegenden Instrumenten zählen vor allem die weitverbreiteten Festhypotheken, die über Schuldbriefe auf den einzelnen Liegenschaften gesichert sind. «Das grösste Potenzial liegt aber in der Optimierung der eigentlichen Finanzierungsstrategie», so Experte Lorenz Heim.

Von welcher Bedeutung das Zinsmanagement ist, verdeutlicht noch eine weitere Einsicht: Im Kern stellt das Immobiliengeschäft ein Zinsdifferenzgeschäft dar. Wer mit einer Immobilie eine Rendite netto von fünf Prozent erwirtschaftet und die derzeit günstigen Zinskosten von zum Beispiel zwei Prozent in Abzug bringt, verdient damit die Differenz von drei Prozent und kann damit das Eigenkapital verzinsen. Jedes Anlageve

hikel, das Immobilien im Fokus hat, ist daher an einem möglichst grossen Zinsspread interessiert. Dieser Spread errechnet sich aus der Differenz der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten und der Nettorendite der Anlageimmobilien im Portfolio.

Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten, die durchschnittliche Laufzeit, die Marge über dem jeweiligen Swap-Zinssatz sowie die Zinssensitivität sind daher bedeutende Kennzahlen für die Beurteilung von Immobilieninvestments und die Auswahl indirekter Immobilienanlagen. Hans-Peter Bauer kommentiert: «In der Bewirtschaftung des Fremdkapitals operieren die Immobiliengesellschaften in der Schweiz innovativer, und die publizierten Zahlen in den Geschäftsberichten sind auch aussagekräftiger als dies bis jetzt bei vielen Immobilienfonds Praxis ist.» Zur Zinssensitivität gehört zum Beispiel eine Information, um wie viel der Wert von Hypotheken steigt oder sinkt, wenn sich die Zinssätze verändern. Bei den Immobilienfonds suche der Anleger solche Angaben teils vergeblich, stellt Hans-Peter Bauer fest.

Entscheidend ist in Sachen Zinsmanagement vor allem das richtige Timing, das heisst, die von Banken oder anderen Darlehensgebern beschafften Mittel zum richtigen Zeitpunkt kurz- oder längerfristig anzubinden. Das Studium der Geschäftsberichte zeigt, dass sowohl bei den durchschnittlichen Fremdkapitalkosten als auch bei der Duration beträchtliche Unterschiede gegeben sind. Typisch für die letzten Jahre war der Umstand, dass viele Bankanalysten und Ökonomen immer wieder steigende Zinsen erwartet haben, während sie dann de facto gesunken oder zumindest stabil geblieben sind. Wissenschaftliche Studien des deutschen Ökonomen Spiwoks zeigen, dass die Zinsprognosen der meisten Banken in den letzten Jahren systematisch falsch lagen. Viele Investoren oder Hypothekarschuldner wären besser oder zumindest nicht schlechter gefahren, wenn sie schlicht und einfach von «naiven» Modellen ausgegangen wären – etwa dass die Zinsen, so wie sie jetzt sind, auch in Zukunft in etwa so bleiben werden. Auch ein Blick in die jüngsten Geschäftsberichte von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften zeigt: Keinem Manager ist es gelungen, seine Fälligkeiten beim Fremdkapital so zu staffeln, dass der durchschnittliche Zins exakt dem jeweiligen Marktzins entsprach. Doch selbst Anhänger einer aggressiven Finanzierungsstrategie räumen ein, dass es sich das Management oder die Fondsleitung nicht leisten kann, das gesamte Fremdkapital am kurzen Ende anzubinden.

Zwar lässt sich damit in Tiefzinsphasen sehr viel Geld sparen, und in Kombination mit einem hohen Leverage (sprich hohe Verschuldung) kann die Rendite auf dem eingesetzten Eigenkapital fast beliebig in die Höhe geschraubt werden. Doch nähme man mit einer solchen Strategie ein erhebliches Risiko in Kauf, falls die Zinsen auf dem Geldmarkt unerwartet stark steigen und sich die Fremdkapitalkosten mit jeder Fälligkeit stark verteuern würden. Eine kluge Wahl dürfte daher in der Regel ein Mittelweg mit Finanzierungstranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder aber der Einsatz von Zinsabsicherungen sein.

Sowohl bei Privat- wie bei Firmenkunden haben in den letzten Jahren Libor-Hypotheken eine grössere Resonanz gefunden.

Bei diesem Instrument richtet sich der Zins periodisch nach dem Referenzzins Libor (London interbank offered rate). Als eine Variante der Absicherung ist es denkbar, anderweitig ausreichend Mittel verfügbar zu haben, um die Schulden im Fall eines Zinsanstiegs ganz einfach zu reduzieren. Im Bankgeschäft weit verbreitet sind zudem Libor-Finanzierungen, die gegen eine zusätzliche Prämie und für eine bestimmte Laufzeit eine Zinsobergrenze vorsehen (Cap). Wer mit Liborhypotheken operiert, kann sowohl eine Ober- als auch eine Untergrenze (Floor) definieren. Damit vereinbaren Bank und Schuldner, dass der Zins während der ganzen Laufzeit eine Bandbreite von zum Beispiel 0,5 und 3 Prozent nie überschreitet; je nach Konstellation bekommt man so die Absicherung nach oben praktisch umsonst dazu. Abgesehen davon sind zur Zinsabsicherung auch Cap Warrants erhältlich; dabei handelt es sich um Optionen beziehungsweise Wertschriften, die unabhängig vom Finanzierungsinstrument für eine bestimmte Laufzeit und einen bestimmten Nominalbetrag eine Absicherung bieten. Pro Quartal wird ein allfälliger Mehrzins zurück vergütet, sofern die ursprünglich definierte Zinslimite überschritten wird. Cap Warrants können aufgestockt und wieder verkauft werden, verfallen aber am Ende der Laufzeit wertlos. Im kommerziellen Immobiliengeschäft finden seit längerer Zeit auch so genannte Zinsswaps Verbreitung. Dabei handelt es sich um einen vertraglich vereinbarten Austausch von Zinszahlungen zwischen zwei Partnern. Der eine davon,

zum Beispiel eine Immobiliengesellschaft, nimmt einen Kredit zu einem variablen Zins auf (Geldmarkt beziehungsweise fester Vorschuss zu einem variablen Zins) und sichert sich mittels Swaps gegen steigende Zinsen ab. Mit diesem Kontrakt werden nicht die nominellen Beträge, sondern lediglich die Zinsverpflichtungen getauscht. Je nach Zinskonstellation ändert sich auch der Marktwert eines Zinsswaps, wobei ein Plus oder Minus direkt über das Eigenkapital der Immobiliengesellschaft verbucht wird.

Rolf Frey von der Privatbank Maerki Baumann sagt dazu: «Unter Experten kann man natürlich über Sinn und Zweck solcher Instrumente streiten. Tatsache ist, dass bei sinkenden Zinsen eine tiefere Bewertung des Zinsswaps direkt Auswirkungen auf das Eigenkapital hat.» Oder anders gesagt: Auch bei glänzenden operativen Zahlen ist es möglich, dass die Steigerung des Net Asset Value eines Fonds oder einer Immobiliengesellschaft geschmälert werden kann, wenn die Bewertung von Zinsswaps berichtigt werden muss. In der Schweiz sind es zum Beispiel die Immobiliengesellschaften wie Allreal und PSP Swiss Property oder auch der Immobilienfonds Schroder ImmoPlus, die Zinsswaps einsetzen. «Wir finanzieren uns, nebst Anleihen, auch über feste Vorschüsse von Banken, die wir dann mittels Zinsswaps absichern. Somit sind 98 Prozent des Fremdkapitals gegen steigende Zinsen abgesichert», erläutert Vasco Cecchini von der Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property. Die offenen Kreditlinien bei Banken liegen laut dem letzten Quartalsbericht von PSP bei 600 Millionen Franken. Mit dieser Finanzierungsquelle, die ganz auf konventionelle Hypotheken mit den entsprechenden Sicherungsinstrumenten verzichtet, kommt die Gesellschaft in den Genuss einer hohen Flexibilität. Akquisitionen im Umfang der erwähnten 600 Millionen Franken sind im Prinzip von einem Tag auf den anderen möglich. Als Sicherheit dienen den Banken nicht Schuldbriefe, sondern die Kreditfähigkeit der Gesellschaft als solches. «Auch Projektentwicklungen, Vorinvestitionen und Planungen können wir auf dieser Grundlage über die Kreditlimiten finanzieren», erläutert Vasco Cecchini. Hinzu kommt, dass die Fremdfinanzierungsquote von PSP insgesamt nur 37 Prozent beträgt. Und das ist eine sehr starke Bilanzstruktur.

Fazit: Allfällige Sorgen, steigende Zinsen könnten die in den letzen Jahren guten operativen Ergebnisse und die Performance trüben, sind weitgehend unbegründet. Die meisten Immobilieninvestoren und indirekte Immobilienanlagegefässe sind für einen Zinsanstieg gut gerüstet.

Interview: Birgitt Wüst – Herr Höhener, zu den Klienten der Immopac AG zählen fast 50 der bekanntesten Schweizer Immobilienunternehmen, Berater, Verwalter, Pensionskassen, Banken, internationale Unternehmen und die öffentliche Hand: Von A wie Afiaa bis Z wie Stadt Zürich. Wie lange dauerte es, den Kundenstamm zu akquirieren?

Thomas Höhener – Gut und gern zehn
Jahre.

 

War es anfänglich schwierig, die Unternehmen von einer Software-Lösung beim Portfolio- und Assetmanagement zu überzeugen?

Es war in der Tat nicht ganz einfach. Zunächst mussten wir der Branche erklären, warum es von Vorteil sein könnte, Softwaresysteme für das Immobilienportfolio- oder -Assetmanagement zu nutzen. Anfänglich war es hauptsächlich Reporting-orientierte Unterstützung, die wir den Kunden anboten – also die elektronische Bereitstellung von Kennzahlen- oder Leerstandsanalysen. Heute müssen wir niemand mehr erklären, was Portfolio- oder Assetmanagement bedeutet, es ist in der Branche breit bekannt, nicht zuletzt weil seit einigen Jahren entsprechende Ausbildungsgänge angeboten werden, etwa von Curem. Entsprechend anspruchsvoller ist auch unser Angebot.

Ein Beispiel?

Wir bieten Software an, die es erlaubt, Nutzenpotenziale aufzuzeigen. Etwa für institutionelle Immobilienanleger, die vor der Frage stehen, bei welchen Bestandsimmobilien sich eine Sanierung lohnen könnte und welche man besser verkaufen sollte.

 

Das Assetmanagement eines Versicherungskonzerns dürfte sich deutlich von dem einer börsenkotierten Immobilien-AG unterscheiden – damit auch die Anforderungen an die entsprechende Software. Wie schaffen Sie es, den unterschiedlichen Anforderungen Ihrer Kunden gerecht zu werden?

Das ist in der Tat eine grosse Herausforderung –  aus der sich das Immopac-System und unser USP entwickelte. Wir sind das einzige Softwareunternehmen in der Schweiz, das sich ausschliesslich auf die Entwicklung, die Implementierung und den Betrieb innovativer Softwaresysteme für das Immobilien-Portfolio und Asset-Management spezialisiert hat. Auf der Basis unserer eigenentwickelten Programmierplattform Xyrion haben wir ein standardisiertes System mit einer offenen Systemarchitektur geschaffen. Das Programm kann bei Bedarf jederzeit angepasst werden, wobei wir garantieren, dass sämtliche Anpassungen – die unsere Kunden nach einer entsprechenden Ausbildung auch selbstständig vornehmen können – auch nach technischen Upgrades weiterhin korrekt funktionieren. Unsere «Programmierphilosphie» ist unser technologischer Stolz und sehr innovativ.

 

Wie vollzieht sich denn die «Anpassung» von immopac ® an die besonderen Anforderungen Ihrer Kunden?

Die Implementierung der Projekte erfolgt immer in Zusammenarbeit mit den Kunden. Die Erfahrung und das Wissen der Unternehmensvertreter sind bei der Entwicklung unerlässlich, schon mit Blick auf das Differenzierungspotential der Firmen, das es zu wahren gilt. Die Anforderungen unserer Kunden sind tatsächlich sehr unterschiedlich. Dank unserer innovativen Programmierplattform ist der Aufwand für die kundenspezifischen Anpassungen vergleichsweise überschaubar.

 

Sie beschreiben immopac ® als modular aufgebautes, analytisches Informationssystem – wo liegt der Vorteil?

Vergleichen wir analytische mit transaktionsorientierten Systemen: Letztere zielen auf die Effizienzsteigerung täglicher Prozesse und Tätigkeiten ab, während bei analytischen Systemen primär die Verbes

serung des Entscheidungsprozesses im Vordergrund steht. Der Vorteil für den Kunden liegt darin, dass das System seine Nutzer durch das Bereitstellen sinnvoll aufbereiteter Daten unterstützt und die Qualität ihrer Entscheidungsgrundlagen steigert.

 

Spart der Kunde damit Personalkosten?

Nein – natürlich lässt sich ein Portfoliomanager mit immopac ® nicht wegrationalisieren. Die Anforderungen an die Mitarbeiter im Portfolio und Asset Management sind laufend gestiegen. Mit Unterstützung durch ein professionelles System wird ihre Arbeit aber effektiver, sie können sich auf die strategisch entscheidenden Bereiche konzentrieren.

 

Ein Beispiel?

Nehmen wir das Beispiel Businesspläne bei Immobilienfirmen. Bis vor kurzem wurden Budgets und Prognosen auf Grundlage der bisherigen Entwicklung der einzelnen Objekte erstellt – sie waren rückwärtsgewandt. Heute wird die Immobilie selbst als eine Art Unternehmung betrachtet. immopac ® erlaubt hier aufgrund seiner modellorientierten analytischen Prognosefunktionalität eine zukunftsgerichtete Prognose und eine für die Planung hinreichend genaue dynamische Investitionsrechnung auf Basis aktueller operativer Daten.

 

Beim Modul Valuation bietet immopac ® Wertermittlung mit verschiedenen Verfahren an wie etwa DCF, Ertragswert oder Substanzwert. Wie genau können die Ergebnisse einer automatisierten Wertermittlung sein?

Grundsätzlich lässt sich hier sagen: Sind die Modellannahmen falsch, kann das Ergebnis kaum richtig sein. Doch auf Grundlage der Ist-Situation (Mieterträge) und Prognosen (Marktanalysen) lassen sich Discounted Cash Flow-Bewertungen etwa zur Lagebeurteilung gut darstellen. Auf die umfassende Bewertung etwa im Rahmen der Businesspläne zu verzichten, wäre indes unseriös – keine Software kann die Besichtigung eines Objekts ersetzen.

 

Auf dem Immobilien-Software Markt gibt es zunehmend mehr Anbieter. Drückt die Konkurrenz auf die Margen?

Es gibt nicht unbedingt mehr Konkurrenten, denn bei den Anbietern, die irgendetwas zusammenbasteln, hat sich ein Konsolidierungsprozess ergeben: Kleinstunternehmungen werden verschwinden.  Grosse internationale Softwarehäuser könnten schon eine Konkurrenz darstellen. Unabhängig davon ist es unser Bestreben, immer auf dem neuesten Stand der Entwicklung zu bleiben. Ein hoher Innovationstakt bedingt indes eine gewisse Grösse, die wir unter anderem auch durch Expansion erreicht haben. Die Schweiz ist ja eher ein überschaubarer Markt.

 

Was heisst hier Expansion und wie schultern Sie sie dann?

Wir haben seit bald drei Jahren in Düsseldorf in Deutschland ein Büro und sind auch in Österreich und in Luxemburg aktiv. Diesen Aufbau haben wir in der Vergangenheit immer aus eigenerarbeiteten Mitteln finanziert, was wir auch in Zukunft so beibehalten.

 

Wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für die Firma und für sich selbst für 2011?

Für das Unternehmen sicher darin, die erreichte Position auch auf den neuen Märkten erfolgreich zu behaupten und ein nachhaltiges Wachstum zu bewahren. Für mich selbst sehe ich die grösste Herausforderung darin, weiterhin genügend kreative Ideen und Innovationskraft zu entwickeln, um den Mitarbeitern ein spannendes Arbeitsumfeld zu garantieren und sie weiterhin zu vorausschauenden Überlegungen und Leistungen zu motivieren.

Von Tony Lauber – Schwerzenbach ist die attraktivste Gemeinde im Kanton Zürich, das geht aus dem «Weltwoche»-Rating 2010 hervor. Nach wirtschaftlichen Kriterien wie Dynamik, solider Arbeitsmarkt, tiefe Steuerbelastung und gute Sozialstruktur brilliert die Ortschaft, die am unteren Ende des Greifensees zwischen Dübendorf und Volketswil liegt. Im Vergleich mit über 800 Gemeinden der ganzen Schweiz hat Schwerzenbach den 10. Platz erreicht.

Seit sich das beschauliche Dorf, wie es sich noch in den Fünfzigerjahren präsentiert hatte, in eine moderne Wohngemeinde mit heute 4500 Einwohnern verwandelte, verlagerte sich das Dorfzentrum vom alten Dorfkern bei der Kirche zur Bahnstation und zum Chimlimärt. Seinen dörflichen Charakter hat Schwerzenbach zumindest im alten Dorfkern bewahren können. Die attraktive Lage am See und die gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr machten die Gemeinde für Familien aber auch für das Gewerbe interessant.

Im Juli 2008 gab der Regierungsrat der Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) grünes Licht, südwestlich des Bahnhofs Schwerzenbach eine Grossüberbauung zu realisieren. Die BVK besass dort seit 1986 ein 28 000 Quadratmeter grosses Gelände. Die einstige Industriefläche wurde mit dem neuen Gestaltungsplan vollumfänglich in ein Wohngebiet umgezont. Bis 2012 entstehen dort 188 Mietwohnungen für unterschiedliche Lebensphasen, ein Pflegeheim sowie eine Kindertagesstätte und eine Cafeteria.

Mit dem Projekt «Im Vieri» setzt die BVK die Vision um, eine Siedlung zu bauen, die Wohnraum für mehrere Generationen – für Kinder, junge Erwachsene, Familien und betagte Menschen – bietet. Damit beschreitet sie neue, zukunftsweisende Wege im nachhaltigen, modernen Wohnungsbau. Stephan Lüthi, Leiter Akquisition & Projektentwicklung der BVK betont, dass die Integration und Durchmischung der verschiedenen Generationen bei diesem Projekt im Vordergrund stehen. Der soziale Kontakt unter den Bewohnerinnen und Bewohnern soll so gefördert werden. Die Gemeinde war von Beginn weg von der Vision des Vier-Generationen-Projekts begeistert. «Mit dem neuen Quartier gewinnt Schwerzenbach zusätzlichen Wohnraum für jede Altersgruppe. Ausserdem kann der langfristige Bedarf nach altersgerechten Wohnungen und Pflegeplätzen abgedeckt werden», sagt Gemeindeschreiber Kurt Rütsche.

Insgesamt entstehen «Im Vieri» 188 Wohneinheiten mit 2 ½ bis 5 ½ Zimmern, davon 45 altersgerecht mit individuellem Service und sieben Pflegewohnungen. Je nach Lebensphase sind sie anders konzipiert – für Singles, Paare und Familien oder für die ältere Generation. Jede Mietwohnung ist mit einem Balkon und meist mit einer zweiten Nasszone ausgestattet. Im sechsgeschossigen, lang gezogenen Bau entsteht im mittleren Teil das Wohn- und Pflegeheim mit 52 Plätzen und einer Demenzabteilung. Betreiberin ist die Seniocare AG. Im selben Gebäude befindet sich die Spitex. In den angrenzenden Gebäudeteilen runden ergänzende Dienstleistungen und eine Kindertagesstätte das Angebot ab. «Für uns ist zentral, dass der Betreiber des Pflegeheims vor Ort ist», sagt Stephan Lüthi. So können die von Seniocare angebotenen Serviceleistungen nicht nur die Bewohnerinnen und Bewohner, sondern auf Wunsch auch alle anderen im Quartier in Anspruch nehmen.

Bei der Gestaltung der Siedlung legten Bauart Architekten und Planer AG, in Zusammenarbeit mit OZ+P in Amsterdam, besonderen Wert auf eine hohe Wohnqualität. Die Gebäude werden im Minergie-Standard erstellt und erzeugen Wärme auf umweltschonende Weise mit Erdsonden und Wärmepumpen. Insgesamt wird die Siedlung mit den 14 Mehrfamilienhäusern Platz für über 400 neue Schwerzenbacher bieten. Die Umsetzung übernimmt mit der Arigon Generalunternehmung AG eine erfahrene Totalunternehmerin für anspruchsvolle Grossprojekte.

Die Überbauung «Im Vieri» präsentiert ein einheitliches Erscheinungsbild. Ein langer Gebäuderiegel bildet den Abschluss zur Bahnlinie und öffnet sich und das Areal nach Süden. Helle Brüstungsbänder in den Fassaden binden die verschiedenen Gebäude zusammen. Leicht versetzte Fenster und farbige Flächen erzeugen lebendige Akzente. So wird die Siedlung zusammengebunden und zugleich aufgelockert. Der hohe ästhetische Anspruch setzt sich in der Umgebungsgestaltung fort. Rasenflächen, schilfartige Pflanzen und viele Bäume durchziehen das autofreie Areal. Durch die Einstellhallen in den Untergeschossen kann ein Netz von Fusswegen, von öffentlichen und privaten Aussenräumen angeboten werden. Im Zentrum der Siedlung entsteht ein grosszügiger Platz, der sich wie die öffentliche Cafeteria als Treffpunkt und Erholungsraum anbietet.

Die ÖV-Erschliessung ist durch die bahnhofsnahe Lage über einen direkten Fussweg optimal. In unmittelbarer Nähe befinden sich zudem Schulen und diverse Einkaufsmöglichkeiten. Die Nähe zum See und das umliegende Naturschutzgebiet als Naherholungszone sorgen für zusätzliche Attraktivität.

Und Schwerzenbach wächst weiter: Wie Gemeindeschreiber Karl Rütsche verrät, steht in Schwerzenbach «ein grösserer Bauschub» bevor. Noch bevor die Bagger für die Grossüberbauung «Im Vieri» auffahren, «sind heute bereits 36 Eigentumswohnungen und sechs Reihen-Einfamilienhäuser im Bau. Weitere 20 Wohnungen wurden bereits bewilligt.»

Im Zimikerried steht das nächste Grossprojekt an: Auf dem Industrieland beim ehemaligen Werkhof der Baufirma Implenia soll die Überbauung «Greifenau» mit 190 Wohnungen entstehen. Dazu muss das Areal umgezont und von der Gemeindeversammlung ein privater Gestaltungsplan bewilligt werden. Ein weiterer Gestaltungsplan soll die Voraussetzungen für die Realisierung von rund 90 Wohneinheiten an der Ifangstrasse schaffen. Damit soll ein Quartier aufgewertet werden, welches von einem Erotikclub, einigen heruntergekommenen Einfamilienhäusern, Parkplätzen, Auto-Occasionshändlern und einem Brockenhaus dominiert wird.

Ausserdem soll an der Bahnstrasse, in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs, ein 25 Meter hoher Hotelneubau einen neuen städtebaulichen Akzent setzen. Die Entwürfe dazu stammen von den Zürcher Architekten Bob Gysin + Partner AG. Kurt Rütsche rechnet damit, «dass Schwerzenbach in den nächsten Jahren von aktuell 4500 Einwohnern auf rund 5500 anwachsen wird.»

 

Von Philipp Dreyer – Der Blick vom Grundstück Stilli Park in Richtung Davos und die Bergwelt ist prächtig. Diese Aussicht können ab Wintersaison 2013 die Gäste des Interconti Davos Resort & Spa geniessen, so der Name des neuen Hauses. Das vierzig Meter hohe Hauptgebäude kommt leicht erhöht am Rande von Davos Dorf zu stehen und wird sich mit seiner ovalen Form schon äusserlich von den üblichen Hotelbauten abheben. Ins Auge wird vor allem die aus Metall gefertigte Aussenhülle stechen, die vom Münchner Architektur- und Planungsbüro Oikios entwickelt worden ist. Nicht umsonst wurde der Hotelbau bereits mehrmals als «Ufo» bezeichnet.

«Weltlicher» sind die Fakten: Das oberste von zehn Stockwerken ist für die Skylounge mit exklusivem Design reserviert. Lobby, Lounges, Spa-Bereich, Restaurant und Konferenzsäle sind im natursteinernen Sockelgeschoss untergebracht. Diese bilden mit den vorgelagerten 38 Eigentumswohnungen (Kostenpunkt ab 1,2 Millionen Franken) das Fundament des InterContinental Davos Resort & Spa. Die Wohnungen werden zusammen mit dem Hotel gebaut und mit diesem unterirdisch verbunden. Neben höchsten Ansprüchen an die Qualität in der Planung, Ausführung und dem Betrieb gilt ein besonderes Augenmerk der Nachhaltigkeit. So wird das Hotel zu 90 Prozent mit erneuerbarer Energie beheizt.

Das Hotelprojekt sei besonders für den Kongresstourismus von hoher Bedeutung, beteuern Davoser Touristiker und Politiker einhellig. Aus diesem Grund hatte der Davoser Souverän dem Bau bereits 2006 mit der Zustimmung zur Sondernutzungsplanung den Weg geebnet. Seit Frühling 2009 lag der Stilli Park AG als Projektentwicklerin die Baubewilligung vor. Doch die Suche nach den benötigten Investoren blieb lange Zeit erfolglos. Zweifel kamen in der Davoser Bevölkerung auf, ob das Hotel tatsächlich gebaut würde.

Im Auftrag der Stilli Park AG suchten Oliver Hofmann, Leiter der Real Estate Advisory Einheit für die gesamte Schweiz bei der UBS, und sein Team einen entsprechenden Investor. Bei der Suche wurde der Fokus auf professionelle Grossinvestoren mit Bau- und Tourismusaffinität gesetzt, die bereit waren, die damit verbundenen Risiken zu tragen. «Wir waren uns bewusst, dass die Auswahl an vergleichbaren Investoren stark beschränkt war», sagt Oliver Hofmann. «Hinzu kam, dass ausländische Investoren einerseits durch die Lex Koller limitiert waren, andererseits aufgrund der Komplexität in der Umsetzung von Bauvorhaben zurückhaltend sein würden.» Im Gespräch waren auch Investoren aus dem Mittleren Osten.

Die Projektentwicklerin fand ihr Glück bei der Credit Suisse (CS). Sie investiert mit ihrem Real Estate Fund Hospitality 155 Millionen Franken in den Bau des Hotels. «Wir glauben an die Destination Davos», sagt Markus Graf, Leiter Real Estate Asset Management Switzerland bei der CS. Statt immer nur in Zürich, Bern oder Genf zu investieren, realisiere man auch Projekte in Tourismusregionen. Laut Fondsmanager Lucas Meier werden Hospitality-Liegenschaften in fünf Bereiche unterteilt: Campus (Studentenwohnungen und/oder Auditorien), Immobilien für den Gesundheitssektor, Hotels, Residenzen sowie Erstwohnungen in Tourismusgebieten für die lokale Bevölkerung.

Ein Jahr lang haben die zuständigen Personen bei der CS das Hotelprojekt Stilli Park auf Herz und Nieren geprüft, bevor am 20. Dezember vergangenen Jahres die Verträge unterzeichnet werden konnten. Gebaut wird das Objekt von der Arbeitsgemeinschaft Totalunternehmen Baulink AG, Davos/Toneatti AG, Bilten. «Das neue Hotel ergänzt das bestehende Hotel- und Gastronomieangebot ideal und stärkt die Position von Davos als führende Kongress- und Tourismusdestination der Alpen»,

Interview: Philipp Dreyer – Im April 2011 folgt der Spatenstich für das Fünfsternehotel Interconti in Davos. Was bedeutet dieses neue Haus für die Schweizer Hotellerie?

Guglielmo L. Brentel: Die Umsetzung dieses Projekts beweist eindrücklich, dass Investitionen in die Qualität der Schweizer Hotellerie auf hohem Niveau stattfinden. Gleichzeitig zeugt das Projekt von der Innovationskraft unserer Branche. Das geplante Hotel hat nicht zuletzt wegen seiner Spitzenarchitektur durchaus das Potential, zu einem weiteren Flaggschiff in der vielfältigen Schweizer Hotellandschaft zu werden und stellt für die Branche eine Bereicherung dar.

 

Was spricht aus Ihrer Sicht für Davos?

Davos als höchst gelegene Stadt Europas ist die alpine Kongressdestination in der Schweiz schlechthin, deren Entwicklung rasant voranschreitet. So wurde im letzten Jahr das Kongresszentrum erweitert. Grössere Kongresse erfordern immer auch grössere Hotelkapazitäten. Das InterContinental unterstreicht diese Entwicklung.

 

Die Credit Suisse investiert mit ihrem Immobilienfonds «Hospitality» 155 Millionen Franken in den Bau. Liegen Investitionen in dieser Grössenordnung für Hotelprojekte in Tourismusgebieten wieder im Trend?

Tatsächlich sind derzeit diverse Grossprojekte in der Pipeline. Basel Economics (BAK) spricht von einem eigentlichen Investitionsboom und schätzt das Investitionsvolumen im Jahr 2010 auf 1,3 Milliarden Franken. Vielfach handelt es sich um ausländische Investoren. Der Standort Schweiz ist gefragt, und die Schweizer Hotellerie geniesst im Ausland einen ausgezeichneten Ruf. Gleichzeitig ist in der Schweiz das Potenzial für Investitionen durchaus vorhanden. Wenn sich die Finanzwelt nach der Dotcom Blase und der Finanzkrise wieder sicheren Werten zuwendet und diese in der Hotellerie sieht, zeigt dies, dass wir unsere Hausaufgaben gemacht und das Vertrauen der Investoren wieder gewonnen haben.

 

Herrscht in den Alpenregionen ein Mangel an Fünfsterne-Häuser?

Von einem Mangel würde ich nicht sprechen, zumal die Ferienhotellerie gerade auch mit saisonalen Schwankungen zu kämpfen hat. Die Beispiele vom Lenkerhof in Lenk oder vom Hotel Ferienart in Saas Fee zeigen, dass ein Fünfsterne-Haus als Antrieb für die Entwicklung einer Destination wirken kann.

 

Wäre ein Interconti auch in anderen Tourismusregionen der Schweiz denkbar?

Durchaus! Grossprojekte wie beispielsweise Andermatt, Bürgenstock oder das Grand Hotel Alpina Gstaad beweisen, dass Investitionen im Luxussegment in Ferienregionen im Trend liegen – sei dies nun in Form von Resorts oder Einzelbetrieben. In erster Linie hängt es vom Hotelkonzept ab, ob dieses in einer bestimmten Destination realisiert werden kann. Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass die meisten Schweizer Feriendestinationen das erforderliche Angebot für die Gäste eines solchen Hauses bieten können.

 

Wie wichtig ist ein internationaler Betreiber?

Primär muss eine solide und langfristige Finanzierung sichergestellt werden. Dies kann durch einen internationalen Betreiber wie auch durch einen privaten Investor gewährleistet werden. Eine starke Marke kann zudem bestimmte Gästesegmente anziehen und zur Bekanntheit des Hauses beitragen. Die Marke kann eine internationale Hotelkette oder eine Marketingkooperation wie beispielsweise The Leading Hotels of the World, Small Luxury Hotels of the World oder Swiss Deluxe Hotels sein. Die Schweiz zeichnet sich auch dadurch aus, dass es neben starken internationalen Brands eigene Schweizer Marken mit Weltruf gibt.

 

Was wünschen Sie dem Interconti in Davos?

Das Ausserordentliche geschieht bekanntlich nicht auf glattem, gewöhnlichem Wege. Umso mehr wünsche ich allen Beteiligten viel Durchhaltewillen, Weitblick und Herzblut. Ich bin überzeugt, dass das InterContinental in Davos positive Wellen schlagen wird.